Совсем недавно обсуждали с представителем одного уважаемого делового издания возможность нашего участия в написании статьи с тематикой «Что делать компаниям, скупившим ранее землю в спекулятивных целях, без особого понимания что с ней дальше самим делать, и не знающим сегодня – продавать ее сейчас или развивать? А если развивать, то как?».

Вообще то – наш Портал не специализируется на Москве и области. По причине того – что этот рынок очень сильно, по нашему мнению, перегрет и спекулятивен, и ориентирован в целом на перераспределение, а не на создание добавленной стоимости в экономике страны. Равно как мы сознательно отказались пока по тем же причинам от мониторинга и анализа состояния рынка земли и по некоторым другим регионам России, например Ленинградской области и Черноморского побережья. Ну нет здесь рынка как такового! Есть индивидуальные договоренности на верхнем уровне и компании, которые эти договоренности сопровождают, создавая видимость наличия рынка, описывая тенденции его развития и публикуя рейтинги «крупнейших игроков». (Я не понимаю, почему представители южных народов российской империи претендуют на выкуп у них «олимпийской земли» по 100 тыс.$ за сотку, хотя деньги эти государство могло бы потрать на организацию нормального обучения детей в сельских школах, например. Финансирование образования 1 ребенка в сельских школах в России составляет около 9 тыс.рублей в год. Только вдумайтесь! Это значит, что вместо того, чтобы выкупить участок в 1 гектар сочинской земли (за 10 млн. $) – на эти деньги можно было бы удвоить (!) финансирование на год для 27 тысяч (!) детей в сельских школах. Государство, что для тебя более ценно и важно??? Ведь завтра в твоей сельской местности никого не останется кроме стариков, спившихся аборигенов и «понаехавших» представителей азиатских стран. И разговору про продовольственную безопасность тогда точно останутся только разговорами. Или тебе того и надо?)

Также мы не специализируемся на инвестиционных советах. Наше предназначение в другом – мы предоставляем коммуникационную площадку для того, чтобы эти советы давали друг другу и обсуждали профессиональные участники рынка.

Тем не менее, т.к. обсуждение возможной статьи все же произошло – у меня сформировались некоторые мысли, коими я и хотел бы далее поделиться.

Итак – имеем условный участок в 20 гектаров земли, прикупленный «по случаю», или «все покупали, т.к. вокруг говорят что точно будет быстро дорожать, ну и я, того, тоже купил». Возможные варианты дальнейшего использования:

1.    Просто «держать» землю в спекулятивных целях, надеясь затем ее выгодно продать. А до момента пока продать не удается – платить земельный налог и отбиваться от различных «представителей властей», задающих неудобные вопросы о планах использования земли и предъявляющих претензии, что все на ней заросло, а активности никакой не видно пока.

2.     Предевелопмент. Можно сознательно работать над увеличением стоимости земли с последующей продажей проекта. Например, сюда может входить создание и утверждение концепции проекта (выпуск распорядительных документов), изменение функционального назначения участка, согласование с властями подведения к участку необходимых коммуникаций (дороги, энергетика, инженерия – вода и канализация).

3.     Девелопмент. Это предыдущий пункт (предевелопмент) плюс собственно строительство на участке объекта и его реализация.

Понятно, что вариант 1 требует относительно остальных совсем немного денег, вариант 2 – уже ощутимо больше денег, а вариант 3 – совсем много денег, может быть даже во много раз больше, чем собственно изначальная стоимость участка.

Постановка задачи – какой вариант выбрать? Потому как и помимо разных порядков денег на осуществление каждого из вариантов, и сроки их осуществления – тоже разные, все более увеличивающиеся от 1-го к 3-му варианту. Да и риски, пожалуй, тоже разные.

Мое личное мнение, что если брать описываемую ситуацию, когда компания купила участок без особых планов на его дальнейшее использование, в чисто спекулятивных целях, да еще и относительно небольшого размера (15-20 гектаров) – то ответ очевиден. Его нужно продавать. Сейчас. И фиксировать результат. Который возможен как в плюс (прибыль), так и в минус (убыток). Даже если в последнем случае «сильно жаба душит», и как в казино – хочется еще вот чуть-чуть поиграть, и обязательно повезет по-крупному. И ответ таков не потому, что спекулянты мне не сильно симпатичны по природе своей. Объясняю почему.

Рассматриваем альтернативы использования земельных участков.

1.      Индивидуальное жилищное строительство (коттеджи, таунхаусы).

Всего в московской области 4 579,9 тыс. гектаров земли, в том числе сельскохозяйственной – 1 771,4 тыс. гектаров (а именно на ней, после перевода ее в категорию земель поселений, и ведут в основном индивидуальное жилищное строительство). Предположим, что из общего населения Москвы и области (кое, с неофициально зарегистрированными приезжими, тянет за 20 млн. чел.) – на владение загородным жильем будет претендовать порядка 10% («советское наследие» - щитовые дачи на 6 сотках – не считаем; эти площади в настоящее время в спекулятивных сделках на коттеджном рынке практически не участвуют), т.е. около 2 млн. чел. Предположим, что на 1 проживающего будет приходиться 5 соток земли. Т.е. на все 2 млн. чел. - потребуется 100 тыс. гектаров, или:

§         около 20% от территории уже существующих в Московской области населенных пунктов,

§         или 5,6% от всех сельхозземель,

§         или 2,2% от всей территории области.

Не так уж и много. Вывод -  абсолютно не факт, что под новый населенный пункт или коттеджный поселок будет подходить именно тот участок, который мы рассматриваем. Конкуренция то может быть большой, со стороны предлагающих землю собственников.

Вариант предевелопмента – здесь наверное тоже не сильно подходит. Концепцию проекта и его обеспечение необходимой инженерной инфраструктурой – должен делать с самого начала девелопер проекта.

Вариант самостоятельного девелопмента нашим спекулятивным инвестором в землю – тоже очень спорен. агородном жилье будет претендовать жить порядка 10%, т.е.  с неофициально зарегистрированными приезжими, тянет под 20 млн. (Необходимо быть профессионалом в этом деле и оценивать проект исходя из реальных сроков продолжительности продаж построенных на земле жилых объектов и вообще возможностей продаж. В настоящее время успешность таких проектов находится в очень сильной зависимости от конкретного месторасположения участка. Главный вопрос – инфраструктура. Из-за сложности дорожного движения и отсутствия развитой инфраструктуры вокруг – мода на «жизнь за городом» уже начала у москвичей проходить. «Дети устали жить и делать уроки в машине по дороге в/из школы». Да и для работающих родителей радость небольшая – каждый день тратить 3-5 часов на поездки в город и обратно.

Кроме того нужно сказать еще и о том, что на рынке идет в целом консолидация и специализация. С одним проектом, «точечным», да еще и без четких конкретных планов на стадии самого его начала – становится все труднее и труднее. Крупные девелоперы – строят несколько жилых поселков с разными концепциями (элитный, бюджетный, в разных направлениях от столицы). И выбирают под свои проекты участки «с нуля», оценивая их перспективность самостоятельно. Повадки спекулянтов они хорошо знают, набрались опыта за прошедшее время. И в условиях отсутствия на рынке земли дефицита (что видно из цифр, приведенных выше; повторюсь – его наличие подогревается искусственно) – умеют разговаривать с продавцами. Они то понимают, что дефицит создается искусственно, как и рост цен. Но выигрывают от него конечно же те, кто управляет рынком, а не те, кто пытается «поймать волну». Вернее – у «ловящих волну» тоже есть шанс, но он сильно похож на тех, кто приносит деньги в финансовую пирамиду, понимая, куда он их принес, но все же надеясь успеть их выхватить с процентами до того, как пирамида рухнет.

2.      Строительство крупных жилых домов, равно как и торговых/офисных центров (коммерческая инфраструктура населенных пунктов)

Такие проекты очень сильно «завязаны» на планы муниципальных и региональных властей по развитию территории, по предоставлению возможностей прокладки и подключения инженерных сетей. Поэтому здесь «если земельный спекулянт не аффилирован с властями – то ему ловить нечего», а если он аффилирован – тогда он уже «не чистый спекулянт» и заработать сможет столько, сколько захочет. Т.е. для него вопрос «что делать с участком?» - сам по себе не является вопросом. Он уже понимал, что будет делать с участком (прямо, или косвенно), когда его покупал).

3.      Строительство складов

Да, возможно, московский регион продолжает развиваться и как транзитный пункт, и как крупный потребительский рынок. Складов не хватает. Но:

a.       проект должен быть привязан к транспортной инфраструктуре (где угодно – не построишь)

b.      проект должен быть привязан к инженерным сетям (что опять же – вопрос не простой и требует как минимум привлечения возможностей региональных и муниципальных властей; т.е. не рассчитан на «спекулянтов мелкой и средней руки, купивших себе земли на сумму, эквивалентную паре джипов)

4.      Строительство промышленных объектов

Комментарии по этому варианту – практически аналогичны предыдущим. Нужно быть в сильном контакте с региональными и муниципальными властями, иметь возможность подключения инженерной инфраструктуры.

Во всех вышеперечисленных случаях – есть еще очень серьезный вопрос подключения к электроэнергии. Возможности эти есть сегодня далеко не везде. Даже когда денег у инвестора/девелопера больше, чем достаточно. Новые энергетические мощности быстро не строятся, не исключено – что девелоперу придется ждать подключения несколько лет.

5.      Организация сельхозпроизводства.

Здесь нужно понимать, что никакого серьезного производства (в классическом понимании) на такой небольшой площади организовать не удастся. Возможно организовать что то «точечно» (тепличный комбинат, выращивание корейцами зелени), но такие варианты опять же «завязаны на а) муниципальные вопросы подключения к инженерным коммуникациям и б) решение миграционных вопросов. Т.е. опять же – нет возможностей для «чистой спекуляции». Придется «плотно сидеть внутри проекта».

А продать участок крупным агропроизводителям – наверное можно, но много они за него не дадут. Сколько дадут? Ответ можно найти, познакомившись с нашим «Агрокалькулятором» http://www.land-in.ru/comment_text.aspx?id=71 Он однозначно показывает, на основании расчетов, что сама по себе сельхозземля (если нет по ней никаких планов что то построить, что сильно «завязано» на инсайд от властей и лоббизм крупных игроков) в ближайшем будущем может стоить в средней полосе России в среднем не дороже 2 – 2,5 тыс. $ за гектар. Это может быть хорошим ориентиром для тех спекулянтов, которые «схватили кусок земли, но не понимают, что с ним дальше сделать». А с этим ориентиром они хотя бы смогут понять – при фиксировании фин.результата что они в состоянии в ближайшем будущем получить – прибыль или убыток.

Как я уже отмечал, на рынке идет в целом консолидация и специализация. С одним проектом, «точечным», да еще и без четких конкретных планов на стадии самого его начала – становится все труднее и труднее. Крупные агропроизводители – строят диверсифицированные структуры с вертикальной интеграцией – от собственного выращивания широкого спектра продукции и ее первичной переработки, до производства конечной продукции, и вплоть до ее розницы.  И так далее – практически по каждому виду деятельности. Просто так участок в 15-20 гектаров с каким то сделанным предевелопментом – вряд ли кому то нужен, а если и нужен – то на нем будет сложно спекулятивно заработать. Здравомыслящие игроки в целевом сегменте – не будут покупать половинчатый проект по «дорогой цене» (предевелопмент). Они купят нужный им участок земли и построят на нем то, что нужно. Да, они обратятся за услугами проектирования, разрешений, согласований… Но они оплатят эти услуги профессионалам, а не спекулянту, который сделал для них часть работы (часть нужной, часть – не нужной, которая пойдет «в нагрузку»), стремясь заранее угадать их потребности и предпочтения, да еще и заложив в цену сделки «спекулятивную маржу». Девелопмент «под кого то конкретного» - тоже бессмысленен в спекулятивных целях. Заказчик – закажет то, что ему нужно. Но опять же – если он не коррумпирован и компетентен – он проверит условия и даст заработать подрядчику «справедливую норму прибыли». Место, скорее всего, он будет предварительно выбирать сам. И соответственно выбор места (куска земли) и конфигурации строящегося на ней объекта – не будут напрямую взаимосвязаны. Т.е. «спекулянту» в таком случае будет очень сложно заработать, если мы говорим исключительно про белые, рыночные методы борьбы.

И в заключение. В последнее время вопросами использования земельных участков серьезно озаботилась федеральная власть. Не исключено, что в ближайшее время «начнут раскулачивать». Сначала, как обычно, достанется «пешкам». В общем – моя рекомендация – «продавать».

Понимаю, что мои рассуждения далеки от рассуждений профессионалов. Зато, надеюсь, они просты и понятны. Готов спорить.