Несколько дней назад, а если точно, то 18 апреля 2008 года, я принял участие в конференции «Land Development в России: проблемы и перспективы» (пресс релиз об этом мероприятии - http://www.land-in.ru/News.aspx?id=1978) .
Участие в мероприятии, тезисы из докладов и общение в кулуарах – поставили мне несколько «внутренних вопросов», поисками ответов на которые я хотел бы поделиться в этом сообщении.
1. Чем является «land development» для людей, которые им занимаются – бизнесом или делом?
Поясню, в чем собственно вопрос. Любая коммерческая деятельность, или бизнес, предполагает оценку своей результативности через получение прибыли. Т.е. создаваемая добавленная стоимость в результате деятельности, даже после ее перераспределения на всех участников этой деятельности (персонал, поставщики и субподрядчики, партнеры, государственные и общественные институты), все равно частично остается у тех, кто этой деятельностью владеет (организовал ее и несет на себе ее риски). Т.е. есть некое «граничное условие» - коммерческая деятельность признается успешной, если она создает прибыль. Но вот вопрос – является ли прибыль единственной или первоочередной целью коммерческой организации? Здесь, мне кажется, ответ совсем не очевиден и во многом субъективен. К слову – «экономика – вообще наука общественная, договорная»». Как договоримся в обществе, в общем… за что от родителей получим похвалу или выволочку, что нам в дет.саду и школе учителя наши расскажут и подскажут, что в телевизоре покажут, о чем во дворе поговорим, что в книжках подброшенных прочитаем да в музеях заведенных увидим – так и жить потом будем. Так и живем, собственно (и для тех, кого не устраивает – думаю, понятно с чего начинать нужно).
Мне думается, что можно выделить «два крайних варианта» определения того, как можно вести коммерческую деятельность:
1. «заниматься бизнесом», предполагая под этим термином, что его собственникам (которые нанимают для управления менеджеров и ставят перед ними цели организации) вообще нет особой разницы, чем заниматься. Для них – это источник получения прибыли, а значит – средств для жизни, которые они далее тратят в соответствии с личными целями, общественными и моральными установками.
2. «заниматься делом», предполагая под этим термином, что собственники выбирают для себя некую деятельность по отношению к обществу, в котором они живут, т.е. формулируют свое «общественное предназначение». И далее, в рамках этого предназначения, строить деятельность своей организации, ставя граничное условие для сохранения ее жизнеспособности и развития деятельности – получение прибыли.
Второй вариант – представляется мне более стабильным и с точки зрения «целостности» людей, которые занимаются делом (они сосредотачиваются на определенной деятельности, становятся в ней глубокими профессионалами, при успешности – развивают и совершенствуют ее, рационально используя общественные ресурсы) и с точки зрения общества, в котором эти люди живут. При этом предполагается, что общественные механизмы вырабатывают для такого рода «пассионариев», согласных взять на себя ответственность перед обществом за ведение определенной деятельности, соответствующие механизмы перераспределения в их пользу разумной доли общественных благ (или добавленной стоимости, выражаясь экономическим языком). К этой модели, как мне представляется, в современном мире ближе азиаты, с их общинным строем, пожизненным наймом и т.п.
Первый вариант предполагает, что бизнесмен в первую очередь ищет прибыль, и в этих поисках он может «прыгать» с одной деятельности на другую, максимизируя свой собственный результат, но не сильно задумываюсь о рациональном использовании ресурсов общества в целом. А как я уже упомянул чуть выше – экономика наука общественная. Т.е. в этом случае – как договоришься, как сумеешь свою деятельность «отпиарить» через СМИ и защитить при помощи юристов и адвокатов (а и те, и другие, опять же, работают за деньги). К этой модели мне кажутся более близкими европейцы и американцы. Хотя конечно, бывают и примеры ровно наоборот и у тех, и у других. «Россия вроде как опять оказывается в середине…».
В выступлениях докладчиков на конференции в основном звучало, что российские лэнд-девелоперы занимаются бизнесом, зарабатывают прибыль, «делают деньги». Использовался в достаточно нейтральной интонации и термин «спекуляция землей». Обсуждались возможные темпы «зарабатывания прибыли» на различных этапах девелоперской деятельности (в процентах годовых), связанные с этим трудности. В связи с чем, собственно, у меня по ходу возник следующий вопрос:
2. Чьей функций является «land development» - органов власти или бизнес-сообщества?
Если рассматривать этот термин в широком смысле этого слова, как «развитие территории, крупного земельного участка в регионе», предполагая комплексность этой деятельности – то это однозначно функция государства. Именно государственная власть определяет общие «правила игры в обществе», стратегию и тактику развития страны, ее позиционирования на мировой политической арене. Именно государственная власть принимает решение – где будет столица, будут ли совпадать в стране политический, деловой, финансовый и прочие центры (и не обязательно, чтобы все это было в Москве, находящейся практически на западной границе страны, расположенной в десяти часовых поясах). Она же определяет – какова будет стратегия государства по урбанизации и миграционным вопросам, каковы будут «точки роста» и соответственно – какая инфраструктура под них потребуется. Т.е. только в результате всех этих действий возникает запрос на развитие определенных земельных территорий. И далее «нагрузка» на развитие этой территории, создание инфраструктуры и решение множества социально-экономических вопросов – делится между государственным бюджетом (формируемым за счет фискальных платежей от общества) и бизнес-организациями. При этом пропорции распределения этой «нагрузки» зависят от выбранной в государстве модели управления, уровня развития и гражданского самосознания членов общества.
Пока же, на конференции, в основном звучала тематика «развития небольших земельных участков для организованного жилищного строительства вокруг Москвы и некоторых других российских «городов-миллионников». Причем «основная фишка», на чем практически все из девелоперов привыкли зарабатывать – это смена категории использования земель, перевод сельскохозяйственных земель в категории земель для проживания. Т.е. схема «берем дешевую сельскохозяйственную землю гектарами, делаем документы, раздаем по ходу деньги и получаем через год-полтора дорогую землю, которую можно нарезать уже сотками. На эти 2% и живем. И это и есть деятельность, которую мы называем бизнесом». Заметьте, о профессиональных знаниях в таких схемах вспоминают нечасто.
К сожалению, представители органов власти, занимающиеся развитием территорий, на конференции отсутствовали (хотя организаторы утверждают, что активно их зазывали). Поэтому их мнение по данному вопросу получить не удалось. Не исключено, что отсутствие представителей на конференции может косвенно указывать на наличие у власти предполагаемой позиции (вернее – ее отсутствие).
3. Каковы основные тенденции на рынке компаний, занимающихся land-development-ом?
Здесь хотелось бы разобраться – что происходит и будет происходить с рынком девелоперских компаний в ближайшее время, т.к. в них крутится достаточно большие деньги и занято достаточно много народу самой разной квалификации. (И это тоже возможность для «роста ВВП». Вот только какого качества этот рост?) По результатам конференции мне удалось «услышать» несколько основных тенденций:
А) Происходит «углубление профессиональной специализации» девелоперских компаний и отдельных функциональных служб, работающих внутри них. Рынок жилья (в том числе и загородного, составляющего существенную долю девелоперских проектов) в стоимостном выражении существенно вырос, «барьер для входа новичков на него» стал существенно выше, деньги становится зарабатывать все труднее. Соответственно – «уже не каждый член общества может стать девелопером». Например, одной из тем на конференции было обсуждение схем финансирования девелоперских проектов. Собственно, ничего нового практически не звучало, в более капиталоемких отраслях экономики сложные финансовые схемы проектного финансирования давно используются. Но для девелоперов, которые еще совсем недавно анонсировали проект, собирали с покупателей деньги н на них строили обещанное (уже проданное) – опыт более сложных проектов финансирования в их деятельности вполне востребован.
Б) Укрупнение профессиональных игроков. Мелкие девелоперы, работающие с одним из несколькими проектами, скорее всего в ближайшем будущем либо прекратят свое существование, либо будут интегрированы более крупными игроками. Например, тематика одного из выступлений на конференции было «Что делать компании, которая заканчивает работу по одному из поселков? Как найти участок под следующий проект?». Честно говоря, достаточно странная, на мой взгляд, постановка вопроса, если учитывать мои рассуждения по моему первому «внутреннему вопросу», изложенные в начале этого материала.
В). Сворачивание спекулятивных рынков. В одном из докладов, содержащем данные о соотношении спроса и предложения на земельные участки в Московской области, прозвучало следующее: Спрос на сельхоз участки сегодня составляет 15% от общего спроса на земли, в то время как предложение – 75%!. Но если схема перевода сельхозземель в иные категории являлась до сих пор такой же привлекательной по получению «легкой и быстрой прибыли», то вероятно предложение сельхозземель было бы не таким большим, а спрос на них – наоборот, не таким маленьким. Вывод – спекулятивные сделки с сельхозземлями перестали быть возможными (власть «прижали», заработали и хватит уже) и те, кто «набрал» дешевых сельхоз.земель без конкретных планов по их использованию и возможностей привлечения значительны финансовых ресурсов на развитие – сейчас усиленно эти земли пытаются хоть как то «пристроить». Здесь я могу еще как раз привести ссылку на свое предыдущее сообщение http://community.land-in.ru/blogs/mkrivonosov/archive/2008/04/04/178.aspx, в котором утверждаю, что спекулятивные земли уже пора продавать. Собственно, при усилении тренда внимательного изучения органами власти использования приобретенных земель по целевому назначению – наиболее вероятно, что спекулятивный земельный рынок в ближайшее время сильно свернется. И останутся на нем только игроки, аффилированные с властями и обладающие инсайдерской информацией по планам развития территорий. И способные в том числе на эти планы влиять, финансировать их правильное движение.
Г). Как и в целом в России, кадров уже стало не хватать даже девелоперам. Остро чувствуется дефицит технических специалистов, проектировщиков, которые в состоянии провести грамотное проектирование комплексного освоения территории и далее вести техническое сопровождение реализации девелоперского проекта. (Продавать, закупать, считать деньги и оптимизировать налоги – умеют многие, спасибо, научили нас за последние 20 лет как следует, а вот «созидать руками» - с этим возникает все больше вопросов. К глубокому сожалению. И кстати ответа на вопрос «сколько каких специалистов потребуется в России через 10-30 лет и что сегодня для этого делается?» - мне пока встречать не удалось). С учетом выделенной тенденции, мелкие девелоперы становятся все более уязвимыми, т.к. в условиях конкурентной борьбы за дефицитных специалистов практически очевидно, что выиграть ее у крупных игроков шансов больше.
Д). Неопределенность с учетными единицами для расчета успешности деятельности. Если выражаться более просто – то успешность своих проектов девелоперы по-прежнему считают и демонстрируют в презентациях в основном в долларах США. При этом они затрудняются ответить на вопрос «почему они это так делают, если а) являются российскими компаниями с преимущественно российскими же владельцами и привлеченными капиталами и б) мировые финансовые рынки лихорадит и стабильность $ под большим вопросом, относительно RUR он вот уже который год теряет свои позиции?». Улыбаются, смотрят в сторону и отвечают в основном «мы так привыкли».
Е). Краткосрочность бизнес-планов. Большинство девелоперов не поддерживает разговор на тему участия в длительных по срокам проектах, ограничиваясь максимум 3-4 годами. У них нет собственных значительных финансовых ресурсов (работают на привлеченных коротких деньгах) и нет некоего «внутреннего осознания», что дело, которым они занимаются сейчас, является для них «делом всей жизни». Они не сильно ассоциируют себя с проектами, которые выполняют, рассматривая их в больше степени как «средство зарабатывания денег», а не как «дело, память о котором останется их внукам». Понятно, что в такой постановке трудно ожидать от девелоперов проработки в их проектах вопросов о том, как в этих проектах будут жить люди через 20 или 40 лет.