Сообщение по новости, размещенной на портале - http://land-in.ru/News.aspx?id=2035

Судя по информации о ЗПИФН «Ренессанс-Земельный» – выходит, что «в среднем по больнице» земля в нем оценена в 130 тыс. $ за гектар (1300$ за сотку). Хотелось бы узнать, кто выступал оценщиками? При том, что это, как упоминается – земли сельскохозяйственного назначения, цена которым – в сегодняшних реалиях на два порядка ниже (и с потенциалом роста в далекой перспективе – только максимум на один порядок). И перевод этих земель в иные категории – уже сильно осложнился (см. мой пост http://community.land-in.ru/blogs/mkrivonosov/archive/2008/04/23/landdevelopment.aspx - пункт 3 В) про «сворачивание спекулятивных рынков»). Так что такая оценка земель – сомнительна и позволяет сделать предположения о стратегии, которой дальше будет придерживаться создатель фонда, о чем – в финальной части этого сообщения.

По упоминаемой цене – эту землю возможно продать только под девелоперские проекты, если на ней будет построены «новые города». Но вот можно ли ее продать «в таких объемах оптом»? Иными словами – при жажде в пустыне (дефиците и отсутствии рынка как такового) вы можете продать бутылку воды и за 100, и за 1000, и наверное за 10 тыс.$. Но вот сможете ли Вы при этом продать хотя бы по 100$ целый ж/д- состав с водой (и не используя при этом известных всем откатных «на-но технологий») – это большой вопрос.

Если пользоваться этой оценкой, то если все нынешние собственники сельхозземель в Московской области соберут их вместе и создадут «общий ЗПИФН сельскохозяйственных земель», то его стоимость должна составить более 230 млрд.$ !!! И это только 39% всех земель области.

А теперь поделим эту цифру на 20 млн. жителей всей Московской области (приблизительно, из логики «а вдруг все разом захотят переехать в новые жилища во вновь построенных просторных городах, под которые отдадут всю сельхозземлю?» (все равно вокруг столицы и в ней самой никто сельхозпроизводством заниматься не хочет – выгоднее управлять корпорациями с филиалами по всей стране, покупать, продавать, складировать, работать интеллектуально…) - и получим, что каждому жителю для этого нужно будет оплатить девелоперу покупку земли «на свое жилище и садик возле дома» на сумму в 12 тыс. $ (и это еще без учета нормы прибыли девелопера). И получит он при этом целых 9 соток земли. Можете себе представить, что каждый сможет сразу эти деньги заплатить, или даже в кредит согласится/сможет их взять?

Я вот лично считаю это малореальным.

Можно сделать и другой расчет – предположив, что на всей земле ЗПИФН «Ренессанс-Земельный» будут построены городские кварталы с плотностью, аналогичной Московской (кстати, знаете – сколько площади всего г. Москва приходится на одного в нем проживающего? Ну, попробуйте прикинуть «экспертно» - вот вы каждый день просыпаетесь в квартире, выходите на улицу, едете по дорогам, работаете в офисе, ходите по магазинам, дети ходят в дет.сад и школу, предприятия вокруг работают, склады товарами загружены, поезда ездят и линии электропередач стоят, парки есть в городе, скверы, гаражи и стоянки, стадионы и площади, коммунальные службы работают, военные части расположены… Все это "огорожено" МКАДом. Сколько на это каждому жителю  в городе в среднем площади отведено? так вот, если поделить общую площадь города Москва на численность в нем проживающих – то получится потрясающая цифра… 70 квадратных метров общей площади города на каждого из нас !!! Я был очень удивлен, когда посчитал эту цифру. А Вы?). Так вот, на этой площади в 3,5 тыс. га суммарно, с московской плотностью, можно будет расселить около полумиллиона человек. Очень крупный проект, даже для МО. Так что – реализовать его удастся только в случае, если иметь «правильные входы во власть, причем на самый верх ее». Не забывая, что и землю под такое строительство нужно будет из категории сельскохозяйственной перевести (с теми трудностями и расходами, с которыми эти действия сопряжены).

Склонен не согласиться с упоминаемым в новости г-ном Лещевым, что сельхозземля в Одинцовском районе стоит крупным оптом по 500 тыс. $ за гектар (так получается, если поделить упоминаемые им 79 млн.$ на площадь в 158 га). Я вообще не профессионал в этом деле. Но думается, что продавцы может ее и хотели бы по такой цене продать (сразу и оптом), а вот найдется ли покупатель – большой вопрос, учитывая:

а) трудности в последнее время в переводе земель из категории сельхозназначения в более «капиталоемкие» категории

б) циклы и необходимые инвестиции в создание инженерной инфраструктуры под «новые города» (старые бы своевременно успевали латать при уже существующих тарифах)

в) спорность целесообразности их создания именно в Московской области (это при общей отрицательной демографической ситуации в стране и глобальных геостратегических задачах по развитию российских территорий).   

Про то, что никакое организуемое сельхозпроизводство (даже самое наисуперэффективное) на переданных в ЗПИФН землях не в состоянии будет обеспечить получение прибыли, достаточной для подтверждения текущей оценки земель ЗПИФН – полагаю, здесь смысла упоминать уже нет (если кому интересна аргументация – отсылаю к сообщениям http://community.land-in.ru/blogs/mkrivonosov/archive/2008/04/29/306.aspx и http://www.land-in.ru/UserFiles_earth/AgroCalc_Manual_Land-in.Ru.pdf (финальная часть документа).

В общем – выводы о том, насколько адекватна оценка земли, переданной в обсуждаемый ЗПИФН, делайте сами. Я только делюсь в этом сообщении некоторыми «простыми расчетами» и рассуждениями над ними.

Вообще, как мне думается, у г-на Бабаева основная стратегия более чем прозаичная. Понимая, что по инвестициям в скупку сельхозземель в Подмосковье нужно «фиксировать финансовый результат» (см. мой пост - http://community.land-in.ru/blogs/mkrivonosov/archive/2008/04/04/178.aspx), он при помощи создания ЗПИФН планирует перепродать на рынке часть его паев и тем самым – заработать прибыль и использовать ее для погашения упоминаемой в новостном сообщении долговой нагрузки в основном бизнесе. Или на другие цели. Вот например – в этом упоминаемом сообщении http://www.land-in.ru/News.aspx?id=1796 он (принадлежащая семье «НАПКО») приобрел в Тамбовской области 28 тыс. га сельхозземли по 2,3-3,5 тыс.руб. (95-150$) за гектар. Чем не бизнес! – за 130 тыс. $ за гектар рядом со столицей продаешь, а потом за 100 $ гектар на юге страны покупаешь. Там наверное тоже можно новый город построить (например для китайцев, которые будут заброшенные российские сельхозземли скоро обрабатывать http://www.land-in.ru/News.aspx?id=2055). Все равно же землю из сельхозкатегории переводить. Я даже как то остерегаюсь посчитать для читателей рентабельность таких операций… 

Хотя, все же не исключен вариант, когда на переданных в ЗПИФН землях действительно будет реализован крупный девелоперский проект (вернее – несколько таковых).

А новые покупатели паев ЗПИФН в этом случае будут состоять из следующих категорий:

А) крупные партнеры, являющиеся «локомотивами» в реализации девелоперских проектов на переданных в Фонд землях

Б) «неразобравшиеся» финансовые инвесторы, рассчитывающие на дальнейший спекулятивный рост цен на крупные земельные участки и поверившие своим инвестиционным консультантам.

Следим за дальнейшей ситуацией.