16 октября участвовал во II земельной конференции "Земля как основа девелоперского проекта" в Мариотте на Тверской, которую проводил наш партнер – компания AHConferences (http://www.ahconferences.com/conferences/?conf=393/). Пользуясь случаем – еще раз спасибо организаторам за приглашение. И спикерам, участникам – за интересное общение.

Вынесенная в заголовок этого поста фраза – как раз цитата из одного из докладов на конференции. Вопрос, который задает при этом мне мой внутренний голос: «спекулянт – это профессия или все-таки образ жизни?» Вот еще пару фраз с конференции, которые меня порадовали:

«Земля – это такой актив, владение которым очень затруднено». Это профессиональный юрист сказал с трибуны. Его тезис – что если у Вас есть земля, то на поверку, если она кому-то или для чего-то очень сильно понадобится – запросто может оказаться, что эта земля на самом деле либо уже не ваша, либо – ваше дальнейшее владение ею ну никак невозможно. Куда при этом обратиться за защитой своих прав и как именно их защищать – ну, Вы сами понимаете, Вы же не первый год в этой стране живете… Но пытаться можно, и единственное, что при этом будет стабильным – так это гонорары юристов, которые будут Вам помогать эту землю отстоять.

«Менеджмент колхоза». Прочитали? А теперь – забудьте эту фразу. И тут же задумайтесь: какие ассоциации вызывает лично у Вас термин «Менеджмент» сам по себе? Постройте мысленный образ. Или несколько. А термин «Колхоз»? Образы соответствующие тоже, полагаю, сможете у себя создать. А теперь попробуйте сложить эти два термина вместе: «Менеджмент» + «Колхоза»? Медленно. Выстраивая в воображении образы. И как Вам? Получается? У меня лично – как то не очень удается нарисовать что-то жизненное. «Правление» – получается, «Председатель» – получается…А вот «Менеджмент» - как то очень тяжело удается к «Колхозу» пристыковать… 

Вообще, я получил от мероприятия реально существенно больше, чем ожидал. И был этим приятно удивлен. В самом начале – улыбнуло заявление модератора Ильи Терентьева (проект «Земер»), сказавшего примерно следующее: «Вообще-то, планируя конференцию, мы собирались обсуждать тенденции роста в различных сегментах земельного рынка. Но начавшийся накануне кризис серьезно скорректировал наши планы по ее содержанию. Поэтому сегодня мы будем обсуждать текущую ситуацию и возможные перспективы. Некоторым участникам пришлось спешно корректировать свои доклады». Я как услышал – почему-то вспомнил анекдот про то, что «…концепция изменилась»…

Очень ярким и содержательным было выступление Антона Белобжеского из ГК «Белый Мак». Его основной тезис: «На рынке загородного девелопмента было очень много непрофессиональных, «случайных», игроков. И начавшийся кризис должен помочь от них избавиться, что несомненно позитивно скажется на последующем развитии земельного рынка».

Директор по развитию холдинга «МДК-Групп» Алексей Тонконогов привел в докладе интересные цифры о величине совокупного предложения земельных участков в Московской области (хоть наш портал и не занимается мониторингом МО по причинам, которые я уже упоминал в предыдущих своих постах, тем не менее – я касался немного этой тематики в своем личном блоге ранее и продолжаю в этом посте). Так вот:

Ø        в настоящее время в МО выставлено на продажу около 40 тыс.га земли, в том числе около 5 тыс.га из них – это земля под ИЖС. 3 года назад, в 2005-м году, совокупное рыночное предложение земли было около 18-20 тыс.га., т.е. в 2 раза меньше. При этом земли под ИЖС было выставлено столько же – 5 тыс.га. А вот сельхозземель тогда выставлялось в 3 раза меньше, чем сейчас. 5 тыс. га – это 500 тыс. земельных «соток». И если предположить, что эта земля будет «распределяться» между владельцами из расчета 5 соток на 1 жителя - получается, что совокупное предложение рынка земельных участков под ИЖС – на размещение 100 тыс. жителей. При населении МО в 20 млн. Получается полпроцента. Или 1% от жителей только Москвы, без области и приезжих. Всего то. Это и есть, вероятно, реальная оценка потенциальной величины среднего класса самого богатого российского региона – Московской области (утверждаю «среднего», т.к. предполагаю, что «высший класс» в основной своей массе загородным жильем в МО уже успел обзавестись). И даже при таком объеме предложения – на рынке спад, продать участки (застроенные или свободные) крайне сложно.

Ø        Потенциально готовы к выставлению на продажу (готовы юридически, пригодны для девелопмента) еще около 150 тыс. га. Но их владельцы пока не определились с целесообразностью продажи, особенно сейчас, в кризисный период.

Таким образом, получается, что потенциальный рынок земельных участков в МО составляет не более 200 тыс. гектаров. Если сопоставить эту цифру с общей площадью МО то получается, что потенциально формирующими земельный рынок являются только менее 5% (!) от общей площади Области. А реально ценовую ситуацию на рынке формируют участки, выставленные на продажу (40 тыс.га), которые составляют менее 1% (!!) территории Московской области. И земель под ИЖС из них (5 тыс.га) – только 0,11% (!!!) от территории МО. Вот такая вот математика…

Очень интересный и живой доклад сделал Александр Окунев по теме «Перспективы развития земельных отношений в связи с принятием некоторых законодательных актов Президента и Правительства РФ». Выясняется, что до сих пор в РФ нет и не предвидится единого государственного органа, занимающегося урегулированием правовых коллизий (нестыковок, то есть) по государственному резервированию земель на муниципальном уровне. То есть если уж государство под какую свою потребность заберет землю у владельца – то правду искать будет очень сложно…

Вообще – практически все доклады были реально интересны. Если организаторы и их авторы дадут разрешение – обязательно выложу файлы с ними в приложениях к посту.

В конце мероприятия – в очередной раз задал себе «глобальный вопрос»: «А возможен ли в РФ земельный рынок как таковой?». Аргументы «против» следующие:

Ø        Законодательство представителями власти трактуется вольно (такое впечатление, что при формировании законодательных актов их разработчики намеренно оставляют большие «люфты», дабы потом коллеги по цеху могли монетизировать решение возникающих вопросов и коллизий в «нужную» сторону. Ведь если все четко и однозначно прописано – монетизировать становится нечего).

Ø      Судебные органы зачастую находятся под сильным административным давлением (и принимают «нужные», а не положенные, решения)

Ø        В различных географических регионах страны – различные традиции взаимоотношений в обществе, в том числе – и по поводу приоритетов, прав, гарантий («что русскому хорошо – немцу смерть». Нет никакой гарантии, что постановление ФАС Уральского федерального округа будет одинаково и для принятия в других округах РФ. Везде «своя специфика» и соответствующие издержки на «касту юристов, судей и адвокатов».)

Ø        Во многих регионах процветает местничество («Царь в Москве – далеко, Бог – высоко»).

В результате – даже возникла идея в логотипе нашего портала после слова «рынок» поставить знак вопроса. И тогда в итоге получится «Индикаторы Рынка? Земли». Пока, правда, не решились на это. Очень надеемся…