|
|
Блог научного руководителя проекта "Индикаторы рынка земли" - Михаила Кривоносова
-
16 октября участвовал во II земельной конференции "Земля как основа девелоперского проекта" в Мариотте на Тверской, которую проводил наш партнер – компания AHConferences (http://www.ahconferences.com/conferences/?conf=393/). Пользуясь случаем – еще раз спасибо организаторам за приглашение. И спикерам, участникам – за интересное общение.
Вынесенная в заголовок этого поста фраза – как раз цитата из одного из докладов на конференции. Вопрос, который задает при этом мне мой внутренний голос: «спекулянт – это профессия или все-таки образ жизни?» Вот еще пару фраз с конференции, которые меня порадовали:
«Земля – это такой актив, владение которым очень затруднено». Это профессиональный юрист сказал с трибуны. Его тезис – что если у Вас есть земля, то на поверку, если она кому-то или для чего-то очень сильно понадобится – запросто может оказаться, что эта земля на самом деле либо уже не ваша, либо – ваше дальнейшее владение ею ну никак невозможно. Куда при этом обратиться за защитой своих прав и как именно их защищать – ну, Вы сами понимаете, Вы же не первый год в этой стране живете… Но пытаться можно, и единственное, что при этом будет стабильным – так это гонорары юристов, которые будут Вам помогать эту землю отстоять.
«Менеджмент колхоза». Прочитали? А теперь – забудьте эту фразу. И тут же задумайтесь: какие ассоциации вызывает лично у Вас термин «Менеджмент» сам по себе? Постройте мысленный образ. Или несколько. А термин «Колхоз»? Образы соответствующие тоже, полагаю, сможете у себя создать. А теперь попробуйте сложить эти два термина вместе: «Менеджмент» + «Колхоза»? Медленно. Выстраивая в воображении образы. И как Вам? Получается? У меня лично – как то не очень удается нарисовать что-то жизненное. «Правление» – получается, «Председатель» – получается…А вот «Менеджмент» - как то очень тяжело удается к «Колхозу» пристыковать… 
Вообще, я получил от мероприятия реально существенно больше, чем ожидал. И был этим приятно удивлен. В самом начале – улыбнуло заявление модератора Ильи Терентьева (проект «Земер»), сказавшего примерно следующее: «Вообще-то, планируя конференцию, мы собирались обсуждать тенденции роста в различных сегментах земельного рынка. Но начавшийся накануне кризис серьезно скорректировал наши планы по ее содержанию. Поэтому сегодня мы будем обсуждать текущую ситуацию и возможные перспективы. Некоторым участникам пришлось спешно корректировать свои доклады». Я как услышал – почему-то вспомнил анекдот про то, что «…концепция изменилась»…
Очень ярким и содержательным было выступление Антона Белобжеского из ГК «Белый Мак». Его основной тезис: «На рынке загородного девелопмента было очень много непрофессиональных, «случайных», игроков. И начавшийся кризис должен помочь от них избавиться, что несомненно позитивно скажется на последующем развитии земельного рынка». 
Директор по развитию холдинга «МДК-Групп» Алексей Тонконогов привел в докладе интересные цифры о величине совокупного предложения земельных участков в Московской области (хоть наш портал и не занимается мониторингом МО по причинам, которые я уже упоминал в предыдущих своих постах, тем не менее – я касался немного этой тематики в своем личном блоге ранее и продолжаю в этом посте). Так вот:
Ø в настоящее время в МО выставлено на продажу около 40 тыс.га земли, в том числе около 5 тыс.га из них – это земля под ИЖС. 3 года назад, в 2005-м году, совокупное рыночное предложение земли было около 18-20 тыс.га., т.е. в 2 раза меньше. При этом земли под ИЖС было выставлено столько же – 5 тыс.га. А вот сельхозземель тогда выставлялось в 3 раза меньше, чем сейчас. 5 тыс. га – это 500 тыс. земельных «соток». И если предположить, что эта земля будет «распределяться» между владельцами из расчета 5 соток на 1 жителя - получается, что совокупное предложение рынка земельных участков под ИЖС – на размещение 100 тыс. жителей. При населении МО в 20 млн. Получается полпроцента. Или 1% от жителей только Москвы, без области и приезжих. Всего то. Это и есть, вероятно, реальная оценка потенциальной величины среднего класса самого богатого российского региона – Московской области (утверждаю «среднего», т.к. предполагаю, что «высший класс» в основной своей массе загородным жильем в МО уже успел обзавестись). И даже при таком объеме предложения – на рынке спад, продать участки (застроенные или свободные) крайне сложно.
Ø Потенциально готовы к выставлению на продажу (готовы юридически, пригодны для девелопмента) еще около 150 тыс. га. Но их владельцы пока не определились с целесообразностью продажи, особенно сейчас, в кризисный период.
Таким образом, получается, что потенциальный рынок земельных участков в МО составляет не более 200 тыс. гектаров. Если сопоставить эту цифру с общей площадью МО то получается, что потенциально формирующими земельный рынок являются только менее 5% (!) от общей площади Области. А реально ценовую ситуацию на рынке формируют участки, выставленные на продажу (40 тыс.га), которые составляют менее 1% (!!) территории Московской области. И земель под ИЖС из них (5 тыс.га) – только 0,11% (!!!) от территории МО. Вот такая вот математика… 
Очень интересный и живой доклад сделал Александр Окунев по теме «Перспективы развития земельных отношений в связи с принятием некоторых законодательных актов Президента и Правительства РФ». Выясняется, что до сих пор в РФ нет и не предвидится единого государственного органа, занимающегося урегулированием правовых коллизий (нестыковок, то есть) по государственному резервированию земель на муниципальном уровне. То есть если уж государство под какую свою потребность заберет землю у владельца – то правду искать будет очень сложно…
Вообще – практически все доклады были реально интересны. Если организаторы и их авторы дадут разрешение – обязательно выложу файлы с ними в приложениях к посту.
В конце мероприятия – в очередной раз задал себе «глобальный вопрос»: «А возможен ли в РФ земельный рынок как таковой?». Аргументы «против» следующие:
Ø Законодательство представителями власти трактуется вольно (такое впечатление, что при формировании законодательных актов их разработчики намеренно оставляют большие «люфты», дабы потом коллеги по цеху могли монетизировать решение возникающих вопросов и коллизий в «нужную» сторону. Ведь если все четко и однозначно прописано – монетизировать становится нечего).
Ø Судебные органы зачастую находятся под сильным административным давлением (и принимают «нужные», а не положенные, решения)
Ø В различных географических регионах страны – различные традиции взаимоотношений в обществе, в том числе – и по поводу приоритетов, прав, гарантий («что русскому хорошо – немцу смерть». Нет никакой гарантии, что постановление ФАС Уральского федерального округа будет одинаково и для принятия в других округах РФ. Везде «своя специфика» и соответствующие издержки на «касту юристов, судей и адвокатов».)
Ø Во многих регионах процветает местничество («Царь в Москве – далеко, Бог – высоко»).
В результате – даже возникла идея в логотипе нашего портала после слова «рынок» поставить знак вопроса. И тогда в итоге получится «Индикаторы Рынка? Земли». Пока, правда, не решились на это. Очень надеемся… 
|
-
Цитирую редакционную статью в «Русском репортере» № 37 от 2 октября 2008 г. его главного редактора Виталия Лейбина. http://www.expert.ru/printissues/russian_reporter/2008/37/ot_redaktora/
«…Сейчас единичные крупные компании «при губернаторах» строят дорогое жилье в порядке уплотнения. При этом большая часть нашей страны практически не застроена — занято лишь 0,37% территории. Конечно, существенная часть этих просторов — вечная мерзлота, но даже за вычетом районов, не приспособленных для жизни, получатся далеко не среднеевропейские 10%. То есть земли в стране много, а строить негде».
А далее в этом же журнале в разделе «Кризис как анекдот» приведена цитата из блога пользователя по поводу докатившегося до России финансового кризиса http://sergvasiliev.livejournal.com/1082.html
«…В годы Великой Депрессии разорившиеся биржевики в США пускали себе пулю в лоб. Японские финансисты десять лет назад, в 1998, выбрасывались из окон офисных небоскрёбов. У нас же на всё одно решение – пить горькую. Вчера гендиректор «КИТ финанса» всю ночь напивался в «Галерее». Праздных зевак и случайных собутыльников набился, если верить очевидцам, целый ресторан. И это, как мне кажется, очень характеризует кризис–2008. Его встречают с ажиотажем и даже, как ни странно, с некой долей радости….
Я тоже – за этот кризис. Всеми руками и ногами. Пора лопнуть, наконец, тошнотворному пузырю всей этой московской жизни, этим надутым девочкам, занимающимся полной хернёй под грифом самореализации, этим мальчикам под тридцать пять с взятыми в кредит «Кайенами», всему этому свеженародившемуся миддлклассу, способному производить единственный продукт – понты. И когда мутная пена не обеспеченного ничем бабла схлынет, и дворники уберут изуродованные обломки прежней глэм-стабильности – останется настоящее и настоящие. По крайней мере, я, как идеалист, в это свято верю.
ЗЫ: Ну, и пара ритуальных падений, скажем, с недостроенного Сити тоже не помешает. Чисто ради колорита ;-)))»
Последнее, правда, это скорее вряд ли…
А тут еще недавняя новость про увеличение в два раза квот на гастербайтеров на 2009-й год, которых хочет видеть у себя в стране Россия. Свои ведь работать не хотят, или не могут уже… Поэтому уже и нескольких миллионов мигрантских рабочих рук становится маловато.
Вот так читаешь, слушаешь, сопоставляешь, и почему то рождается устойчивое предположение, что вряд ли в этом столетии в России сформируется средний класс достаточных размеров (скажем – процентов в шестьдесят от общего населения), который сможет вытянуть ее экономику и при этом будет реально гордиться своей страной. Похоже, что отношение к «нефтегазовой корове» останется прежнее, а раз так – то никому прозрачные правила игры внутри нее будут не нужны.
К чему это я все? Скорее к тому, что формирования прозрачного и цивилизованного рынка земельных отношений с множеством игроков разных «весовых категорий» и с разными бизнес-стратегиями на нем – ждать придется еще очень долго и с неочевидным результатом. Властная элита в формировании такого рынка сегодня не сильно заинтересована, а давление на элиту со стороны экономических субъектов – будет явно недостаточным.
|
-
2 октября в «Ведомостях» опубликовано большое интервью с Айратом Хайруллиным, депутатом Госдумы (стал им в 2003-м году в возрасте 33 года и сейчас является первым заместителем председателя комитета по аграрным вопросам) и основным совладельцем «Эдельвейс групп». http://www.vedomosti.ru/newspaper/article.shtml?2008/10/02/163265
В нашем списке «Топ-30 крупнейших землевладельцев» http://land-in.ru/landowner.aspx его предприятие «Красный Восток Агро» занимает 7-е место с площадями сельхозземель в 350 тыс. гектаров. В самом же интервью г-н Хайруллин указывает, что в настоящее время в сфере интересов его сельскохозяйственного бизнеса находится уже 440 тыс.гектаров. Причем практически все они – уже в собственности. Вот характерная цитата по этому поводу: «…Я запрещаю менеджерам работать на арендованной земле. Это вопрос финансовой ответственности. Когда брошенная никому не нужная земля возвращается в оборот, собственник этой земли тут же начинает считать доходы, которые арендатор получает. Он не думает о том, что у него вообще эту землю должны были по закону отнять за то, что он ее три года не обрабатывал. Он считает математику, которая получается в результате этих огромных инвестиций, не думая о том, что для того, чтобы получить такие деньги, нужно наладить бизнес-процесс, закупить современные технологии, еще и людей научить.»
Всего в свой сельскохозяйственный проект г-н Хайруллин инвестировал, с его слов, уже 18 млрд.рублей.
Рекомендую почитать, т.к. материал содержит много интересных фактов. Здесь – приведу из него только некоторые выдержки:
«…Но сегодня из 28% граждан, проживающих на селе, 65-70% — пенсионеры, 15% — работники бюджетной сферы, 10-15% — инвалиды и «потерянные» люди. И только порядка 10% — работники сельского хозяйства…»
«…Вы не представляете, насколько огромен у нас сегодня ресурс стоимости земли. В Европе сегодня в год аренда пашни не менее 500 евро, а если земля хорошая, плодородная — 1000-1200 евро. Но если захотите купить, то в Голландии это будет стоить 40 000 евро, а ближе к востоку вы не купите меньше, чем за 20 000 евро. Когда сельское хозяйство встрепенется в РФ, минимум 4000-5000 евро будет стоить 1 га земли…»
«…В следующем году мы, наверное, будем выводить на биржу нашу сельскохозяйственную компанию. Когда мы начали оценивать «Красный Восток Агро», оказалось, что к весне 2009 г. она будет стоить в диапазоне $1,5-2 млрд…»
«…Чтобы наладить зерновое производство, нужно 400 евро на 1 га. Чтобы развить (молочную) мегаферму (молочную, с численностью от 2500 коров), нужно в 1 га, который принимает навоз, дает корма и позволяет производить молоко, вложить 11 400 евро. Мегаферма дает выручку в 3300 евро с 1 га в год, не считая стоимости производимого мяса и растениеводческой продукции…»
«…200 мегаферм в России построить — и о проблеме молока можно забыть. Что такое 200, если один Хайруллин за шесть лет их 15 уже построил, о чем мы говорим?...»
«…Чтобы провести полное импортозамещение всех молочных продуктов, нужно 30 млн т молока, это примерно 5-6 млн коров дополнительно. Грубо говоря, это 3-4 млн. человек дополнительно, проживающих в сельской местности и получающих ежемесячную гарантированную зарплату и рождающих граждан России…».
Согласитесь, интересные факты? Так что – лучше читайте полностью…
|
-
17 сентября на канале «РБК ТВ» в рубрике «Капитал» показывали программу «Земельный ПИФ». Ведущий, Андрей Левченко, разговаривал в основном со следующими специалистами:
Ø Андрей Жуйков, генеральный директор УК «Регион Эссет Менеджмент»
Ø Станислав Бродский, управляющий директор УК «Велес менеджмент»
Ø Сергей Камо, генеральный директор УК «ИПФ-АГРО»
Основной тезис программы – это наметившаяся тенденция ухода многих инвесторов с традиционных рынков акций, жилой и коммерческой недвижимости на растущий рынок инвестиций в земли, преимущественно – сельскохозяйственные.
В целом программа достаточно интересная, так что рекомендую ее посмотреть (запись доступна). Здесь же хочу выделить несколько прозвучавших в ней интересных, на мой взгляд, моментов:
1. Инвестиции в земельные активы – нельзя рассматривать как возможности для краткосрочных спекуляций. Это «долгоиграющий» актив с невысокой степенью ликвидности, который в состоянии принести доходность только на длительных временных интервалах. И в сегодняшних условиях – в меньшей степени текущую доходность от сельхоз.деятельности, и в большей – за счет роста цен на саму землю.
2. Корреляции между фондовым рынком (акции, облигации) и рыночными ценами на землю, в соответствии с мировой практикой, не существует. Падения на фондовом рынке практически не отражаются на стоимости рыночных цен на землю (про проведении реальных сделок с ними). Они остаются стабильными и в долгосрочных трендах только растут.
3. В последнее время активизировался интерес иностранных (в том числе – американских) инвесторов к приобретению российских сельхозземель. При этом у отдельных стран (например, упоминаемый Китай) существуют страновые (национальные) стратегии инвестирования в земельные активы по всему миру.
4. На российском рынке возможностями инвестировать в земельные активы в основном обладают крупные инвесторы (например, с минимальной суммой инвестиций в 2,5 млн.руб., что эквивалентно 100 тыс. $). Среднему классу или пенсионерам – сберечь свои небольшие накопления за счет приобретения паев сельхоз.земельных фондов – практически невозможно.
Файл с записью программы (ее продолжительность – чуть более 20 минут) – можно скачать здесь http://www.rbctv.ru/archive/index.shtml?date=2008/09/17. Только учитывайте при этом, что его объем – 114 мегабайт.
|
-
Считать чужие деньги – дело достаточно неблагодарное. Тем не менее – ситуация с недооценкой российских сельскохозяйственных земель (даже не смотря на то, что в последние годы они подорожали в несколько раз) настолько очевидна, что я все же не удержался.
Несмотря на бушующий, и только набирающий день ото дня силу, глобальный финансовый кризис – возможность хорошо заработать в российском сельском хозяйстве на «спекуляциях землей» со среднесрочной продолжительностью проектов – просматривается очень хорошо.
Наиболее очевидная схема в общем виде выглядит следующим образом.
1. Купить крупные участки сельскохозяйственных земель (от 20-30 тыс. га, предпочтительно несколько рядом расположенных хозяйств), используя собственное или привлеченное финансирование. Предпочтительно использовать средства без необходимости их регулярного обслуживания (выплаты процентов за использование), для чего хорошо подходит конструкция ЗПИФН, страховые и пенсионные резервы.
2. Консолидировать управление и организовать эффективное сельскохозяйственное производство (самостоятельно или передав специализированному и «близкому» оператору). По возможности поучаствовать в гос.программах развития сельского хозяйства и получить целевое финансирование или льготные кредитные ресурсы для производственного развития на консолидированных землях.
3. Дождаться роста капитализации земель. (о диспропорциях в стоимости земель в России и даже сопредельных странах, не говоря уже о развитых западных, сегодня не пишут разве что на заборах).
4. Зафиксировать прибыль от возросшей капитализации (продав бизнес полностью или частично). Рассчитаться по привлеченному финансированию (в случае использования такового на 1-м этапе).
Продолжительность такой схемы – от 2-х лет (наиболее вероятно, по моему мнению, 3-4 года).
Попробовал посчитать потенциальный «заработок» крупнейших российских землевладельцев. У нас на портале размещен топ-30 крупнейших землевладельцев РФ http://www.land-in.ru/landowner.aspx (из тех, кто в открытую себя позиционирует в СМИ. Помимо этого есть не один и не два крупных землевладельцев с активами в 100, 200, 300 и более тыс.га, которые не заинтересованы в излишнем внимании к своей деятельности и потому ведут себя достаточно тихо. Что впрочем не исключает их из тех, кто сможет заработать на росте капитализации земель). Итак, по данным из нашего списка совокупные площади сельскохозяйственных земель, принадлежащие крупнейшим землевладельцам РФ, составляют более 6,8 млн. гектаров. Сделаем предположение, что сегодняшние цены на эти земли в среднем составляют 1 тыс.$ за гектар (оценка средняя, т.к. реальные сделки могут составлять и 200-300$, и 2 тыс.$ за гектар).
Также есть предположение, что в достаточно близкой перспективе сельхозземли в РФ станут стоить в среднем не менее 2,5 тыс.$ за гектар. В качестве аргумента – можно привести ссылку на сегодняшнюю капитализацию крупнейших агрокомпаний Украины (см. упоминание в новостном сообщении http://www.land-in.ru/region_news.aspx?id=2370). У некоторых из них используемые земли даже не находятся полностью в собственности (в долгосрочной аренде), что не мешает акциям этих компаний торговаться исходя из оценки в 2,5-4,2 тыс.$ за гектар. И никакие правительственные кризисы в стране или напряжение международной обстановки им не помеха.
Исходя из приведенной оценки роста капитализации российских землевладельцев до 2,5 тыс.$ за гектар земель, находящихся в сфере их интересов (собственность + права аренды) – совокупный прирост капитализации списка «топ-30 землевладельцев» сможет составить более 10 млрд. $. Хорошая доходность и возможность немного поправить «перекос» на российском фондовом рынке в сторону нефтегазовых компаний.
|
-
На сайте Института конъюнктуры аграрного рынка опубликована статья его генерального директора Дмитрий Рылько «Это было в степях Миннесоты... век назад» http://www.ikar.ru/articles/22.html.
В ней автор ссылается на монографию Хайрема Дреча «День бонанзы», которая выдержала 19 изданий в США и описывает процессы, происходившие в сельском хозяйстве штата Северная Дакота и западной части штата Миннесота - мировых лидеров в производстве яровой пшеницы, пивоваренного ячменя, подсолнечника, картофеля и сахарной свеклы.
Мне не удалось найти ссылок на издание этой книги на русском языке. Тем интереснее выдержки из нее с выводами, которые автор приводит в своей статье. Материал, как думаю, очень полезен сегодняшним инвесторам в сфере российского агробизнеса, занимающимся активной консолидацией сельскохозяйственных земель и развитием на них растениеводческих и животноводческих проектов.
Судя по тексту - статья написана в конце 2002-начале 2003 года, т.е. более пяти лет назад. Тем интереснее ее читать, сравнивая тенденции и факты, которые выделял автор, с сегодняшними реалиями.
|
-
17.07.2008 г. на сайте «Росбизнесконсалтинг» в разделе «Недвижимость» опубликована статья «Какие земли будут пользоваться большим спросом» http://realty.rbc.ru/regions/article.shtml?url=2008/07/17/14318317. В ней приведены следующие данные, цитирую:
В Московской области «…в 2004 году территория под землями сельхозназначения составила 1749 тыс. га… В 2006 году в реестре сельхозземель значилось только 1565 тыс. га, а в 2007 – 1462 тыс. га. Таким образом, за три года 287 тыс. га сельхозугодий получили новый статус».
Давайте попробуем «посчитать на пальцах» - сколько было потрачено инвесторами на перевод этих земель «в более дорогие категории использования», т.е. приблизительно оценить «каков объем рынка услуг различных органов и представителей органов власти по операциям с землей?». 287 тыс. гектаров – это 28,7 млн. земельных соток. Понятно, что не все из этих земель предназначаются под жилищное строительство, но все же – очень существенная часть земель «переведена и продолжает переводиться» именно под эти цели.
Суммы за перевод одной сотки земель из сельскохозяйственных в земли населенных пунктов или промышленности от участников этого рынка приходится слышать самые разные. Естественно – они варьируются в зависимости от «вкусности» каждого конкретного участка, и «близости» к властям «подателей и оформителей документов». Давайте возьмем самую пессимистическую оценку – например 1 тыс.$ за сотку земли (на фоне 5, а тем более 100 тыс.$ конечной цены за сотку на вторичном рынке – выглядит, согласитесь, вполне скромно). Почти 29 млн. земельных соток по 1 тыс.$ - это почти 29 млрд. $ ! За 3 года! Т.е. примерно по 10 млрд.$ в год !!! А если за 1 сотку не по 1 тыс.$ «берут в совокупности», а по 2, или 3, или 5? Еще более впечатляющие цифры получатся !!!
А если взять все переведенные за 3 года в другие категории сельхозземли и разделить на все население Московской области, то выйдет, что на 1 жителя Москвы и области власти в среднем «сделали доступными» по 1,5 сотки сельхозземель. Их же - потеряли для сельхозпроизводства.
Насколько оправдан столь масштабный перевод сельхозземель в более «дорогие категории» - я здесь писать не буду. Вот здесь http://community.land-in.ru/blogs/mkrivonosov/archive/2008/04/04/178.aspx я уже приводил некоторые расчеты о потребности земель под новое «коттеджное строительство» в Московской области и свои мысли о том, почему «земельным спекулянтам, не имеющим близости к гос.власти или четкой концепции самостоятельного использования земельных участков – нужно их срочно продавать».
А продовольствие, тем временем, в мире продолжает становиться все более ценным, как и земли для его производства….
|
-
Вернулся из болгарского отпуска. В порядке частного интереса изучал там находящуюся в СМИ информацию о предложении земли под жилищное строительство и сельскохозяйственное использование. Болгария в целом очень близкая России страна, но «все же не Россия» и «еще почти не Европа» (хоть и входит в ЕС с 2007 года).
Небольшое наблюдение:
В России принято измерять площадь земли под жилищное строительство в сотках. Сотка – это 100 квадратных метров. Пример – в рекламных публикациях упоминается «участок под коттеджное строительство площадью X (скажем – 15 или 30) соток».
А болгары упоминают площадь участка в квадратных метрах. А участок в 15 соток – это участок в 1500 метров ! Сравните – что звучит «более ценно и весомо»?
Кроме того, если на этом участке что то построено (дом), то у них принято указывать отдельно застроенную площадь дома и отдельно – оставшуюся свободной (незастроенной) территорию «двора». Например, часто можно встретить объявление типа "продается часть дома с застроенной площадью 120 кв.метров и двор 280 метров". (согласитесь, у нас как то не принято упоминать участок в 2,8 сотки. Продавец явно округлит напишет 3).
А если говорить про сельхоз.или промышленные земли (т.е. "земля как средство производства") – то такие земли они измеряют в Дка (равен 1000 кв.метров, или 10 соток, или 0,1 гектара). В России, как понимаете, такие категории земель учитываются в гектарах. Опять получаем, что «содержание вроде бы одно и то же, но ценность земель у них воспринимается более высокой, чем у нас».
Если продолжить далее размышления и повспоминать, какие еще современные меры площади используются в «национальных системах мер и весов», то на ум приходит такая мера, как акр – который опять же меньше, чем наши «гектары».
Вот и еще одно подтверждение – насколько наличие в России большого количества ресурсов (в данном случае – земельных территорий с низкой плотностью населения) проявляется в используемых ее социумом категориях…
|
-
Сегодня в СМИ несколько сообщений на тему начала деятельности Фонда содействия развитию жилищного строительства. А вернее – собственно про само формирование земельного фонда, в который предполагается передать «неэффективно используемые земли» и далее продавать их девелоперам через открытые аукционы. Сообщение от РИА Новости мы разместили у себя на портале. http://land-in.ru/News.aspx?id=2190. А статья в «Ведомостях» http://www.vedomosti.ru/newspaper/article.shtml?2008/06/19/151828 («Отчудить миллион») содержит некоторую более расширенную информацию.
По сообщению, через Фонд предполагается «запустить» до 1 млн.гектар, на которых может поместиться 1,5 млрд.кв.м. малоэтажных домов). С учетом того, что всего в РФ площадь жилого фонда не дотягивает до 3 млрд. кв.м., а в последние годы строительство находится на уровне 50-60 млн.кв.м. жилья в год (а в последние годы СССР – достигало всего 80 млн.кв.м.) – задачка Очень амбициозная, нужно признать. Всего в строящихся домах, по сообщениям, сможет жить около 26 млн. человек (а это 1/5 нынешнего населения РФ). Жаль, что в сообщениях пока не указывается – в течении какого времени предполагается «переварить» предполагаемые объемы земли и строительства, а также – «есть ли в стране свободные ресурсы для столь интенсивного жилищного строительства?». И не только строительные материалы и технологии «быстрого строительства», но – обычные рабочие руки. Ведь интенсивно строить нужно не только жилье, но и всю инфраструктуру (транспортную, жилищно-коммунальную, объекты тепловой и атомной энергетики и т.п.). И «вынесет ли Боливар троих-пятерых» - совсем не понятно.
Кроме того, зная о демографических прогнозах о старении населения РФ и серьезном сокращении его общей численности уже в предстоящие 20-30 лет, а также о культурных и природно-климатических условиях для жизни в РФ – возникают сомнения в необходимости столь масштабной малоэтажной стройки. Ведь малоэтажная застройка предполагает «распределение населения» по существенно бОльшей территории по сравнению с существующей, компактной высотной застройкой большинства крупных российских городов. А климат в России на большинстве территории совсем не благоприятный, асфальт на дорогах долго не лежит, коммуникации коммунальные при транспортировке тепла и воды на значительные расстояния предполагают существенные потери, общественный транспорт для обслуживания больших территорий требует высоких издержек при невысоком уровне доходов населения и т.п. (продолжать?)…
Не иначе как большая стройка вообще замышляется под гигантские миграционные потоки и прогнозируемые изменения климата на планете? (хотя сейчас эта мысль сама по себе выглядит достаточно дикой). Некоторое время назад например звучало о ближайших планах строительства на Дальнем Востоке нескольких новых городов на 4-5 млн.жителей (а все население ДВФО чуть выше этой цифры – откуда «дополнительные» граждане РФ то там появятся, демографический взрыв нам вроде бы не грозит?)
Вообще, немного отвлекаясь от основной темы, – к сожалению мне еще нигде в официальных правительственных документах (МЭРТ, Минрегион и т.п.) не удавалось встречать оценок современного ресурсного потенциала страны во взаимоувязке со всеми национальными проектами, планами комплексного освоения территорий и т.п. Т.е. не видел я документа, где четко и однозначно можно прочитать, что:
а) есть у нас уже такие то в РФ ресурсы и такие то нам еще в принципе доступны,
б) в мире идут такие то процессы (с перспективой их развития на 15-25 лет далее), они так то уже на нас влияют и прогнозируем мы, что далее будут влиять вот так то
в) собираемся мы делать, исходя из п. а) и б) по отраслям и приоритетам то то (опять же, с перспективой на 15-25 лет),
г) делать будем так то и с такими то ресурсами и расчеты показывают – что в целом ресурсов у нас хватит, а если вот в этих точках их будет не хватать – сможем взять там то и там то на таких то условиях.
Потому как в современных условиях, по моему глубокому убеждению, решение всех проблем РФ и реализация тех заявленных амбициозных планов, о которых приходится узнавать из СМИ, упирается в первую очередь в человеческие ресурсы. Нужна «системная сила», «повышение пассионарности». А вот сформирован ли целевой заказ на своевременную подготовку нужного числа специалистов нужных квалификаций к нужным временным и географическим точкам – мне как то слышать от первых лиц государства или читать где то в официальных документах до сих пор не приходилось. Зато пришлось недавно узнать о том, что изучение русской литературы в российских школах современная система образования считает совсем не обязательным. Знаете, а я вот лично считаю, что и высшая математика в школах тоже в общем то ни к чему. Достаточно будет арифметики, должны уметь «отнимать и делить», ну и еще «проценты на капитал начислять», остальное для жизни в современном мире в общем то лишнее.
Возвращаясь к тематике Фонда содействия жилищному строительству. Цели у него правильные. Но есть предположение, что в данном случае речь идет скорее об очередном «переделе пирога» в пользу федеральных элит от элит региональных и отраслевых, нежели о планах по реальному развитию жилищного строительства и создании доступных условия для решения жилищных вопросов граждан. Вместо того, чтобы сделать «типовые правила игры» на земельном рынке страны в целом и обеспечить их реальное исполнение на уровне регионов, начать реально применять жесткие санкции к нарушителям действующего законодательства (а не «подставлять пешек») – федералы просто часть «вкусных кусков» решили забрать себе. Очень хотелось бы ошибаться в своих мыслях, увидеть и осознать свои ошибки в ближайшие годы.
|
-
Собирался с этим постом достаточно долго. Хотя, ничего слишком особенно-умного в нем нет. Только цитаты из статей в журнале «Эксперт» из пары последних выпусков.
В последовательных номерах № 22 и 23 (2 и 9 июня 2008 г. соответственно) журнал «Эксперт» опубликовал две статьи Ивана Рубанова, обозревателя отдела промышленности:
1. «Системная ошибка на сто миллиардов» http://www.expert.ru/printissues/expert/2008/22/oshibka_na_sto_milliardov/ о потенциале и проблемах российского сельского хозяйства
2. «Благая весть от агропрома» http://www.expert.ru/printissues/expert/2008/23/blagaya_vest_ot_agroproma/ о состоянии и перспективах подотрасли отечественной химии – производства минеральных удобрений (основным потребителем продукции которой, собственно, и является сельское хозяйство).
Не смотря на критическую дискуссию в отзывах к статьям на сайте "Эксперта" (в основном – это касается первой из упоминаемых статей) я считаю обе статьи очень информативными и всем читателям настоятельно рекомендую внимательно и полностью с ними ознакомиться.
В данном же сообщении – я хочу привести только несколько цитат из упоминаемых материалов (выделены курсивом), т.к., по моему мнению, они достаточно ярко характеризуют современную специфику бизнес отношений в российском сельском хозяйстве. А эффективность ведения бизнеса в данной сфере, как понятно, напрямую связана (влияет) на стоимость сельскохозяйственных земель (что уже собственно является прямой специализацией нашего портала).
В приложении к сообщению – я также прикрепляю файл, в котором собраны наиболее интересные графики и диаграммы из упоминаемых публикаций.
Итак:
1. Информация от президента Российского зернового союза Аркадия Злочевского.
«Главные проблемы наших экспортеров зерна – неоправданные издержки и логистика.
Завоевывать зарубежные зерновые рынки россияне тоже в состоянии, но эти возможности ухудшаются из-за растущих логистических и околологистических расходов.
Только за «содействие» в получении вагонов-зерновозов, которых не хватает в сезон, мы должны потратить 15–20 долларов в пересчете на тонну перевозимого продукта.
Другая проблема - сертификация товарных партий. За рубежом ее проводят конкурирующие частные компании, а в России мы обязаны проводить экспертизу в аккредитованных государством лабораториях, которые не вправе выбирать. При этом их услуги определяются не по стандартным госрасценкам, а на договорной основе, то есть эти локальные монополисты имеют возможность диктовать свои цены. В результате получение зерновых сертификатов нам обходится в десять (!) раз дороже, чем украинским коллегам.
Наконец, если у нас за погрузку одной тонны в Новороссийском порту (через него идет основной объем экспортируемого зерна) надо заплатить 18–19 долларов, то во французском Руане эта услуга стоит 3–4 евро.
Если у нас одно судно загружается в среднем в течение пяти суток, а не повезет с погодой – семь-восемь дней, то в упомянутом европейском центре экспорта зерна на это уходят всего одни сутки, а ведь каждый день фрахта обходится перевозчикам в 50–80 тысяч долларов.
…
Цивилизованно оформить большой массив земли в собственность очень непросто. Но проблема еще шире — в отношении к земле. Сегодня вынос питательных веществ из наших почв в десять раз больше, чем внос, мы быстро проедаем запас, который природа создавала тысячелетиями. У аграриев нет экономической мотивации для бережного отношения к земле. Ведь сейчас большая часть сельхозугодий практически бесхозная; у нас до сих пор не составлен кадастр земель, не определены границы участков и их собственники, не создан механизм точной оценки бонитета — качества — земель. С юридической стороны тоже полная неустроенность: использование земель в сельхозобороте и требования к их владельцам четко не определены, положения законодательства противоречат друг другу; возможности сделок купли-продажи сильно ограничены, а рычаги передачи собственности непонятны. Крестьянские паи, на которые юридически были разделены крупные хозяйства в ходе приватизации, консолидируются и передаются как попало. В норме все угодья должны быть выделены в натуре, каждый владелец должен понимать, где его земля, каким потенциалом она обладает. Вот тогда появится смысл в бережном к ней отношении, в ее использовании и улучшении как системного, а не спекулятивного ресурса.»
2. Информация об эффективности использования минеральных удобрений в сельхозпроизводстве.
«Без использования минеральных удобрений современное сельское хозяйство обойтись не может. Ведь основная часть сельхозпродукции увозится в удаленные города, что размыкает биологический цикл. Навоз и другая органика компенсируют лишь часть потерь, перешедшие из почвы в продукты питательные вещества не возвращаются обратно в землю, а попадают в сточные системы мегаполисов и для агроценозов безвозвратно теряются. В настоящее время вынос питательных веществ с наших полей многократно превышает их внесение, что ведет к быстрому исчерпанию почвенного плодородия и химической эрозии.
...
Интереснее всего, что низкие показатели использования агрохимикатов выглядят неоправданными и с экономической точки зрения. По данным научных исследований, рост урожайности на 50–60% связан с использованием средств химизации. По оценкам отечественных специалистов, на российских территориях с нормальным увлажнением килограмм действующего вещества минеральных удобрений при умелом, научно обоснованном использовании обеспечивает прибавку урожая зерна на 4,1 кг, картофеля — на 26 кг, а свеклы — на 40 кг. С учетом того что цена килограмма удобрений, как правило, близка или незначительно превосходит стоимость килограмма сельхозпродукции, возврат на капитал, вложенный в агрохимикаты, может достигать сотен процентов.
Но пока удельные уровни внесения минеральных удобрений в России одни из самых низких, по показателю их использования в расчете на гектар пашни в 2005 году мы плелись в самом хвосте странового рейтинга. Неудивительно, что урожайность основных культур у нас в 1,5–4 раза уступает аналогичными показателям в развитых странах.
В реальности мы имеем парадоксальную ситуацию, когда минудобрения применять вроде бы необходимо и выгодно, но более 2/3 российской пашни не получают ни грамма химикатов. Все дело в проблеме глобального характера. Большинство отечественных товарных хозяйств не способны вести эффективное производство и вынуждены экономить на столь ценных агрохимикатах. Крупные хозяйства — бывшие колхозы и совхозы, в которых и поныне сосредоточена основная часть товарного производства, в массе своей обанкротились или страдают от хронической нехватки оборотных средств. Свои скудные финансы такие аграрии расходуют на закупку ГСМ, семян и на ремонт техники, без которых сев провести невозможно, и только малая доля состоятельных агропредприятий может раскошелиться на удобрения. Наиболее успешные хозяйства в европейской части России вносят на гектар не меньше ста килограммов химикатов (это на порядок выше среднего по стране уровня) и имеют показатели урожайности, приблизительно соответствующие показателям развитых стран, в них и сосредоточено почти все потребление удобрений. Но беда в том, что прослойка таких хозяйств пока тонка.
…
За рубежом обеспечением АПК агрохимикатами занимаются либо специализированные дистрибуторские компании (например, SinoChem в Китае), нередко подконтрольные самим производителям минудобрений, или же крупные конгломераты, обеспечивающие фермеров средствами производства. Рынки сервисных услуг там давно сформированы. Аграрии могут получать не только само удобрение с приемлемой наценкой, но и целый спектр связанных с его использованием услуг – хранение, агрохимический анализ, консультации по определению доз и способов применения удобрений, тукосмешение (создание подобранных под конкретное поле механических смесей удобрений на локальных мини-предприятиях) и даже кредитование.
В России, увы, все обстоит иначе. «В этом году, как, впрочем, и ранее, основную часть удобрений скупали посредники», — отмечает гендиректор КЧХК, одного из крупнейших предприятий по производству азотных удобрений, Сергей Дриневский. Это множество мелких торговцев, большинство из которых не заинтересованы в долгосрочном развитии рынка, а часть из них к тому же являются локальными монополистами (недавняя проверка, устроенная ФАС, выявила случаи нарушения антимонопольного законодательства). Как отмечает исполнительный директор Российской ассоциации производителей удобрений (РАПУ) Игорь Калужский, наценка на удобрение при значительных расстояниях перевозки составляет 30–40%, а у компаний с сомнительными методами работы — все 70% к заводской цене. Для предприятий-середнячков такой рост цены создает почти неприступный барьер. Кредит под минудобрения таким выбить слишком сложно. Они не в состоянии разобраться с использованием химикатов «по науке»: собственные лаборатории и специалисты если у них и были, то только в советский период, а система сторонних консультантов, в прежние времена представленная районными агрохимлабораториями, давно канула в Лету»
Завершая сообщение – вывод в целом очевиден. Российская сельскохозяйственная земля будет продолжать дорожать, причем резко и быстро, и практически по всей территории страны (даже там, где территория характеризуется как рисковая для земледелия). Проблем с использованием земель много, но необходимые шаги для этого – в целом понятны и вовсе не уникальны, а глобальные тренды в мире будут только способствовать скорейшему решению этих проблем. Вопрос только в том – кому сельхозземля к моменту решения проблем будет принадлежать и достанется ли от этого роста стоимости земель что-либо большинству российского населения, историческим потомкам граждан этой страны?
В приложении – файл с наиболее интересными графиками из публикаций.
|
-
27-28 мая 2008 г. вместе с главным редактором проекта Алексеем Борисенко принимали участие в конференции «Мировые тенденции и российский рынок АПК», проходившей в Крокус-Экспо. http://www.agro-investor.ru/newconference/program/4038.html. Спасибо проводившему ее журналу «Агроинвестор» (Николаю Лычеву), за персональное приглашение. Два дня, несмотря на кажущуюся «отдаленность» тематики мероприятия от содержательной направленности нашего портала, были для меня лично очень интересными и насыщенными. И позволили выделить несколько тенденций, которыми я и хотел бы поделиться в этом сообщении.
В самом начале был доклад г-на Нан-Дирк Мюлдера из Rabobank, Food & Agri-business Research на тему международного анализа рынка мяса в СНГ (к сожалению, сам файл доклада организаторы и докладчик не предоставили участникам в свободный доступ, поэтому мне приходится опираться на записи, которые я успел делать на мероприятии). Из него я узнал следующее:
1. Россия является самым крупным импортером мяса в мире – от общемирового объема экспортно-импортных операций – Россия потребляет (импортирует) целых 17%! Это при том, что население РФ составляет чуть более 2% общемирового населения. В общем, остальные страны как то справляются, сами выращивают, потребление регулируют. А Россия – может себе позволить покупать. Очередное подтверждение тезиса «нефть в обмен на продовольствие». Правда, используя более гуманные, рыночные методы ведения взаимоотношений. Обошлись без военной операции, в общем.
2. Крупнейшими компаниями-экспортерами мяса являются американские и бразильские. Наиболее сильно консолидирован рынок поставок говядины – 3 ведущие компании контролируют 23% всего мирового рынка. В отличие от них – российский рынок производства и переработки мяса – совсем не консолидирован, крупные национальные игроки на нем отсутствуют и их появление в ближайшие годы не прогнозируется.
3. Ведущие мясные компании ведут в последние годы активное расширение за счет сделок M&A и по факту превращаются в транснациональные. Бразильские компании весьма агрессивны и осуществляют экспансию в том числе и на американский рынок.
4. Для обеспечения общемировых растущих потребностей в производстве продуктов питания, а также в производстве биотоплива, между 2006 и 2012 годами потребуется дополнительно к существующему обрабатывать 130 млн.гектаров пашни. Из этой площади – чуть больше половины потребуется под продовольственные потребности, остальное – под биотопливо. При этом в мире есть 180 млн. га неиспользуемых пока пахотных земель, 53% из которых расположены в Бразилии. Соответственно:
a. от роста спроса на земли Бразилия выиграет больше всех, и скорее всего будет использовать свой потенциал для наращивания международной экспансии и захода на новые рынки. В том числе – бразильцы будут претендовать и на усиление собственных позиций на российском рынке (который, повторюсь, является крупнейшим в мире)
b. если «потребление» свободных пахотных земель в мире будет продолжаться такими же темпами, то примерно к 2014-2015 гг. свободных пахотных земель не останется, что приведет к росту конкуренции за существующие. В результате чего – наиболее вероятно, что в этой «временной точке» говядина сильно подорожает и окончательно превратится в «мясо для богатых» (т.к. для ее производства требуется существенно больше ресурсов, в том числе и земель), а конкуренция со стороны производителей биотоплива погонит цены на продовольствие вверх еще сильнее. Так что социальные конфликты и голодные бунты в бедных странах – неизбежны, а их число и интенсивность будут продолжать увеличиваться
В целом, на конференции были моменты с интересными дискуссиями. Например, в исполнении президента группы компаний «Русские фермы» Андрея Даниленко. Обсуждали приемлемость введения в современных российских агрохолдингах рыночных отношений между подразделениями при движении по «цепочке создания добавленной стоимости». Докладчик излагал, что «по правильному, по книжному», рынок во внутрифирменных взаимоотношениях очень полезен. И исходя из этого – каждый бизнес должен быть четко сфокусирован, специализирован. Но по факту в России – такой подход к построению бизнеса только вредит». Я склонен с ним согласиться. Тем более что есть собственный практический опыт (правда в другой отрасли), как внедрение рыночных отношений между дивизионами в холдинговой структуре ведет к потере общей добавленной стоимости. Впрочем, здесь вопрос скорее в а) общей «бизнес-философии», которую используют менеджеры-акционеры для построения собственного бизнеса, и б) способности менеджеров понять реальные мотивы и стимулы управляемого персонала, которому, в конечном счете, извините, «гайки крутить и коров доить».
В целом, хотел бы выделить несколько моментов:
1. Общемировые тренды – это дефицит ресурсов для производства продовольствия - земель (о чем говорилось на конференции) и доступности пресной воды (70% которой в мире потребляет сельское хозяйство, но об этом на конференции как то не звучало). При этом понятно, что при дефиците «свободный рынок» сам по себе начинает трансформироваться, выигрывать на нем начинают крупные и диверсифицированные игроки, имеющие собственную «вертикально интегрированную» цепочку создания добавленной стоимости. В таком случае – они могут страховаться и там где нужно «продавливать» локальные рынки. И никакой локальный ФАС отдельной страны им повредить в этом особо не может.
2. Российские агропроизводители и переработчики на фоне мировых компаний - выглядят «карликами», разговаривающими в терминах «краткосрочной окупаемости отдельных проектов, рентабельности по видам продукции». «Развести их» с использованием терминов «свободного рынка и классического инвестиционного анализа», где нужно пообещав относительно небольшие «морковки» - особого труда не составит. Про «долгосрочную устойчивость бизнеса» - ни от кого услышать, к сожалению, не удается. Да и ресурсов для этого ни у кого практически тоже нет. Рынок РФ не консолидирован. Поэтому, с учетом вышеприведенного пункта, дальнейших вариантов развития событий два основных:
a. Государство активно включается в процесс консолидации отрасли, восстанавливает макрорегулирование и индикативное планирование, участвует в создании крупных национальных агрохолдингов (вертикально интегрированных), где нужно реально "подставляет плече" и участвует в решении их проблем (оперативное реагирование на изменения мировой экспортно-импортной конъюнктуры, подготовка и обеспечение рабочей силой, предоставление ресурсов для развития, страхование), поддерживает их экспансию на сопредельные рынки (в обязательном порядке)
b. Государство продолжает «изображать регулирование отрасли», периодически «предоставляя поддержку» (которая «распиливается» по известным всем технологиям, никакая «борьба с коррупцией» здесь не поможет) и в результате получаем сохранение большинства неэффективных хозяйств, поглощение наиболее интересных производителей и переработчиков «международными агрохолдингами» и их постепенное «вползание» на территорию страны.
3. Никто из участников в расчетах экономической эффективности бизнеса не учитывает стоимость земли как значимого «средства производства». Оно и понятно, ведь в существующих условиях рыночные цены на сельхозземлю находятся в диапазоне 500-1000$ за гектар, а ставки аренды ее в среднем – 1,5% от кадастровой стоимости (т.е. 5-15$ за гектар в год). А теперь представим, что владельцами земли стали «рыночные инвесторы», которые хотят зарабатывать на ней «общерыночную норму прибыли», сдавая ее в аренду. Например – будут требовать доходность в 10% годовых (сегодня часть этой доходности имеют «негласно» региональные администрации, отдавая землю в аренду). И предположим, что рыночная цена этой земли будет на уровне 3 тыс.$ за гектар (про недооцененность российских земель не говорит уже только ленивый, я недавно видел оценку земель «АгроИнвеста» на уровне 3,5 тыс. $ за гектар, исходя из которой определяются котировки его акций).
a. На 1 корову требуется 2 гектара земель. Соответственно – только на выплату «процентов» по молоку, производимому одной коровой, за пользование землями нужно будет выплачивать в год 600$. При надоях с этой коровы в год 5-7 тыс.литров это означает, что «дополнительные затраты» на 1 литр будут составлять 2,1 – 2,9 рубля. А это 20-30% от текущих закупочных цен на молоко (10-12 рублей). Согласитесь, однако. И про этот фактор никто не говорит…
б. По причине увеличивающейся «дороговизны» стоимости земли (как впрямую, так и стоимости ее аренды у «рыночных инвесторов») стоимость всей сельхозпродукции будет расти быстрее, чем цены в общем в экономике. Ну а стоимость говядины будет расти существенно быстрее стоимости остального мяса, т.к. земли и прочих ресурсов (воды, например) эта категория для выращивания требует тоже существенно больше, чем например свинина или птица.
|
-
Из сегодняшних новостей «МВД РФ установило факт махинации с землей в Липецкой области» - http://land-in.ru/region_news.aspx?id=2065
Сообщается следующее, цитирую:
«Департамент экономической безопасности МВД РФ установил в Липецкой области факт незаконного перевода более 5 тысяч гектаров земли первой группы лесного фонда РФ в категорию земель поселений, в результате государству нанесен ущерб в 12,3 миллиарда рублей.
Из 5 тысяч гектаров земельных угодий 74,6 гектара были сданы в аренду Новолипецкому металлургическому комбинату, которое вырубило лесные насаждения особо ценных пород и начало строительство доменной печи. Ущерб от вырубки леса составил 334 миллиона рублей».
Интересное, и как мне кажется, еще и знаковое событие.
Вообще, говорят, власть Липецкой области находится под сильным влиянием Новолипецкого меткомбината и его основного владельца. Оно и понятно – предприятие является крупным работодателем и основным налогоплательщиком в регионе. Поэтому «наезд» на областную власть по поводу земель, часть из которых была использована для целей развития меткомбината (а остальная – вероятно города, или прилегающих к нему территорий) – достаточно показателен.
Меня впечатлила сумма оценки нанесенного ущерба – 12,3 млрд. рублей (!!! - более 600 млн. $) – за 5 тысяч гектаров земли. Т.е. в среднем выходит более чем по 100 тыс. $ за гектар леса. Или по 1 тыс.$ за сотку. Не думаю, что сам по себе гектар леса, пусть даже и первой категории, в состоянии давать столько древесины, чтобы она была оценена в такую сумму. Даже за 50 лет столько леса не вырастет. Правда, если учитывать, что эти земли были переведены в категорию поселений – в принципе, наверное цена на земли на отдельные участки на вторичном рынке где то примерно такова, а то и выше (нужно изучать месторасположение конкретных участков, о которых идет речь). Т.е. по факту – силовики посчитали сумму, которая потенциально могла быть «получена и разложена по карманам». Если это так – то может вообще являться показательным фактом используемых «государевыми людьми» методик защиты государственных интересов. «В первом приближении» - расчет можно было бы считать корректным, если бы не одно «но». А именно – общая площадь земли, по которой посчитан ущерб. Одно дело – продать по таким ценам (или перевести из одной категории в другую, более дорогую) пару десятков гектаров, другое дело – 5 тысяч гектаров. И в Липецке, а не в Подмосковье. Рынок столько, конкретно в Липецкой области, столько просто не в состоянии «переварить». Аргументация моего утверждения – нижеприведенный расчет.
Предположим, что вся переведенная земля предназначается под малоэтажное (коттеджное) строительство. Делаем допущение, что под 1 коттедж в среднем отводится 25 соток (0,25 гектара) земли. Это значит, что на 5 тыс. гектаров – можно построить 20 тыс. (!) коттеджей. Берем среднюю численность 1 семьи для проживания в коттедже за 3 человека – и получаем, что только коттеджах, построенных на оцениваемых ущербом землях, должно проживать 60 тыс. человек. А всего в Липецке живет 500 тыс. (и численность сокращается, кстати). Т.е. получается на эти «коттеджные земли» приходится 12% его населения города (или 6% всей области). Многовато будет !!! Ведь к коттеджах смогут себе позволить жить только состоятельные жители. Их наверное, всего в области столько не наберется.
Я уже не считаю, если эти земли оценивать под строительство не коттеджей, а многоэтажных домов. Тогда на них точно можно будет второй Липецк построить. А вообще, чтобы было представление, - 5 тысяч гектаров – это «круг» с радиусом примерно 8 км (диаметров соответственно – 16 км) и шириной окружности примерно в 1 км. Вот сколько земли было переведено в категорию земель поселений!
В том же новостном сообщении написано, что ущерб в результате передачи в аренду (! – даже не в собственность, заметьте) 74,6 гектаров меткомбинату для строительства доменной печи, составил 334 млн.руб. Т.е. в пересчете ущерб оценен почти в 200 тыс.$ на 1 гектар. Интересно, как считали??? Те же сельхозземли в Липецкой области – если не ошибаюсь, продаются всего до 1 – 1,5 тыс.$ за гектар, да и продукции на них в год можно от силы вырастить в пределах 2 тыс. $ (это в сегодняшних, поднявшихся ценах на сельхохпродукцию, и если уж очень постараться).
Вывод – сумма ущерба явно завышена. Либо – ошибка в расчетах у силовиков (что само по себе трудно предположить). А сам факт появления сего дела – скорее всего в общем русле усиления федеральной власти и демонстрации региональным олигархам «кто в доме хозяин».
Конечно, хотелось бы для корректности получить оценки еще и Липецких риэлторов. Они то скорее всего смогут сообщить много интересных нюансов этого дела.
|
-
-
Сообщение по новости, размещенной на портале - http://land-in.ru/News.aspx?id=2035
Судя по информации о ЗПИФН «Ренессанс-Земельный» – выходит, что «в среднем по больнице» земля в нем оценена в 130 тыс. $ за гектар (1300$ за сотку). Хотелось бы узнать, кто выступал оценщиками?  При том, что это, как упоминается – земли сельскохозяйственного назначения, цена которым – в сегодняшних реалиях на два порядка ниже (и с потенциалом роста в далекой перспективе – только максимум на один порядок). И перевод этих земель в иные категории – уже сильно осложнился (см. мой пост http://community.land-in.ru/blogs/mkrivonosov/archive/2008/04/23/landdevelopment.aspx - пункт 3 В) про «сворачивание спекулятивных рынков»). Так что такая оценка земель – сомнительна и позволяет сделать предположения о стратегии, которой дальше будет придерживаться создатель фонда, о чем – в финальной части этого сообщения.
По упоминаемой цене – эту землю возможно продать только под девелоперские проекты, если на ней будет построены «новые города». Но вот можно ли ее продать «в таких объемах оптом»? Иными словами – при жажде в пустыне (дефиците и отсутствии рынка как такового) вы можете продать бутылку воды и за 100, и за 1000, и наверное за 10 тыс.$. Но вот сможете ли Вы при этом продать хотя бы по 100$ целый ж/д- состав с водой (и не используя при этом известных всем откатных «на-но технологий») – это большой вопрос.
Если пользоваться этой оценкой, то если все нынешние собственники сельхозземель в Московской области соберут их вместе и создадут «общий ЗПИФН сельскохозяйственных земель», то его стоимость должна составить более 230 млрд.$ !!! И это только 39% всех земель области.
А теперь поделим эту цифру на 20 млн. жителей всей Московской области (приблизительно, из логики «а вдруг все разом захотят переехать в новые жилища во вновь построенных просторных городах, под которые отдадут всю сельхозземлю?» (все равно вокруг столицы и в ней самой никто сельхозпроизводством заниматься не хочет – выгоднее управлять корпорациями с филиалами по всей стране, покупать, продавать, складировать, работать интеллектуально…) - и получим, что каждому жителю для этого нужно будет оплатить девелоперу покупку земли «на свое жилище и садик возле дома» на сумму в 12 тыс. $ (и это еще без учета нормы прибыли девелопера). И получит он при этом целых 9 соток земли. Можете себе представить, что каждый сможет сразу эти деньги заплатить, или даже в кредит согласится/сможет их взять?
Я вот лично считаю это малореальным.
Можно сделать и другой расчет – предположив, что на всей земле ЗПИФН «Ренессанс-Земельный» будут построены городские кварталы с плотностью, аналогичной Московской (кстати, знаете – сколько площади всего г. Москва приходится на одного в нем проживающего? Ну, попробуйте прикинуть «экспертно» - вот вы каждый день просыпаетесь в квартире, выходите на улицу, едете по дорогам, работаете в офисе, ходите по магазинам, дети ходят в дет.сад и школу, предприятия вокруг работают, склады товарами загружены, поезда ездят и линии электропередач стоят, парки есть в городе, скверы, гаражи и стоянки, стадионы и площади, коммунальные службы работают, военные части расположены… Все это "огорожено" МКАДом. Сколько на это каждому жителю в городе в среднем площади отведено? так вот, если поделить общую площадь города Москва на численность в нем проживающих – то получится потрясающая цифра… 70 квадратных метров общей площади города на каждого из нас !!! Я был очень удивлен, когда посчитал эту цифру. А Вы?). Так вот, на этой площади в 3,5 тыс. га суммарно, с московской плотностью, можно будет расселить около полумиллиона человек. Очень крупный проект, даже для МО. Так что – реализовать его удастся только в случае, если иметь «правильные входы во власть, причем на самый верх ее». Не забывая, что и землю под такое строительство нужно будет из категории сельскохозяйственной перевести (с теми трудностями и расходами, с которыми эти действия сопряжены).
Склонен не согласиться с упоминаемым в новости г-ном Лещевым, что сельхозземля в Одинцовском районе стоит крупным оптом по 500 тыс. $ за гектар (так получается, если поделить упоминаемые им 79 млн.$ на площадь в 158 га). Я вообще не профессионал в этом деле. Но думается, что продавцы может ее и хотели бы по такой цене продать (сразу и оптом), а вот найдется ли покупатель – большой вопрос, учитывая:
а) трудности в последнее время в переводе земель из категории сельхозназначения в более «капиталоемкие» категории
б) циклы и необходимые инвестиции в создание инженерной инфраструктуры под «новые города» (старые бы своевременно успевали латать при уже существующих тарифах)
в) спорность целесообразности их создания именно в Московской области (это при общей отрицательной демографической ситуации в стране и глобальных геостратегических задачах по развитию российских территорий).
Про то, что никакое организуемое сельхозпроизводство (даже самое наисуперэффективное) на переданных в ЗПИФН землях не в состоянии будет обеспечить получение прибыли, достаточной для подтверждения текущей оценки земель ЗПИФН – полагаю, здесь смысла упоминать уже нет (если кому интересна аргументация – отсылаю к сообщениям http://community.land-in.ru/blogs/mkrivonosov/archive/2008/04/29/306.aspx и http://www.land-in.ru/UserFiles_earth/AgroCalc_Manual_Land-in.Ru.pdf (финальная часть документа).
В общем – выводы о том, насколько адекватна оценка земли, переданной в обсуждаемый ЗПИФН, делайте сами. Я только делюсь в этом сообщении некоторыми «простыми расчетами» и рассуждениями над ними.
Вообще, как мне думается, у г-на Бабаева основная стратегия более чем прозаичная. Понимая, что по инвестициям в скупку сельхозземель в Подмосковье нужно «фиксировать финансовый результат» (см. мой пост - http://community.land-in.ru/blogs/mkrivonosov/archive/2008/04/04/178.aspx), он при помощи создания ЗПИФН планирует перепродать на рынке часть его паев и тем самым – заработать прибыль и использовать ее для погашения упоминаемой в новостном сообщении долговой нагрузки в основном бизнесе. Или на другие цели. Вот например – в этом упоминаемом сообщении http://www.land-in.ru/News.aspx?id=1796 он (принадлежащая семье «НАПКО») приобрел в Тамбовской области 28 тыс. га сельхозземли по 2,3-3,5 тыс.руб. (95-150$) за гектар. Чем не бизнес! – за 130 тыс. $ за гектар рядом со столицей продаешь, а потом за 100 $ гектар на юге страны покупаешь. Там наверное тоже можно новый город построить (например для китайцев, которые будут заброшенные российские сельхозземли скоро обрабатывать http://www.land-in.ru/News.aspx?id=2055). Все равно же землю из сельхозкатегории переводить. Я даже как то остерегаюсь посчитать для читателей рентабельность таких операций…
Хотя, все же не исключен вариант, когда на переданных в ЗПИФН землях действительно будет реализован крупный девелоперский проект (вернее – несколько таковых).
А новые покупатели паев ЗПИФН в этом случае будут состоять из следующих категорий:
А) крупные партнеры, являющиеся «локомотивами» в реализации девелоперских проектов на переданных в Фонд землях
Б) «неразобравшиеся» финансовые инвесторы, рассчитывающие на дальнейший спекулятивный рост цен на крупные земельные участки и поверившие своим инвестиционным консультантам.
Следим за дальнейшей ситуацией.
|
-
Чем выше рентабельность и абсолютная прибыль, получаемая с 1 гектара сельхозземли – тем выше ее рыночная цена. А эффективность сельхозбизнеса за последний год (2007/2008) существенно выросла. И с учетом прогнозируемого и далее в мире дефицита продовольствия и роста конкуренции на сельхозземли со стороны производителей биотоплива – ситуация вряд ли сильно поменяется. Сельхозбизнес будет по-прежнему оставаться высокодоходным.
На сайте Всероссийского института аграрных проблем и информатики им. А.А.Никонова (ВИАПИ) размещены «Рейтинги крупных и средних сельскохозяйственных организаций в России за 2004-2006 г.» (десятое издание) http://www.viapi.ru/files/Agro300_2006.pdf. Информация представлена по состоянию на 10 декабря 2007 года.
Как и было ранее обещано на нашем Форуме http://community.land-in.ru/forums/thread/201.aspx - я позволил себе немного поработать с цифрами рейтинга и представляю далее полученные результаты. Данный материал вместе с прилагаемыми расчетными таблицами размещен здесь – http://community.land-in.ru/blogs/mkrivonosov/archive/2008/04/29/306.aspx
|
|
|
|