В настоящем обзоре представлено описание основных способов и последовательности действий, используемых современными инвесторами для получения долгосрочного контроля над сельскохозяйственными землями России.
Каждый из указанных способов характеризуется определенной последовательностью действий («технологией»), а также различными рисками. В конце полного текста обзора содержится краткий Словарь используемых терминов. Обзор сделан на основании материалов газеты «Ведомости».
Паевая земля
Аренда земельного участка, находящегося в долевой собственности
Подбор земель, пригодных для с\х производства.
Получение согласия в администрации и у руководителя с\х предприятия на аренду земли.
Объявление в газете о проведении собрания (не менее чем за 30 дней.)
Проведение агитационной работы с пайщиками.
Проведение собрания.
Межевание массива, определённого собранием для передачи в аренду (60 дней).
Постановка отмежеванного участка на кадастровый учёт (30 дней).
Регистрация прав пайщиков на выделенный участок (30 дней).
Заключение договора аренды. Условия арендной платы определяются на общем собрании.
Регистрация договора аренды в ФРС (30 дней).
Минимальный срок оформления – 180 дней с момента публикации объявления.
Риски
Учитывая обычно значительное количество пайщиков-арендодателей, существует вероятность начала покупки земельных долей на одного из пайщиков в интересах третьих лиц – конкурентов. После выкупа долей конкурент, вероятно, будет инициировать процедуру выдела земельного участка в счёт земельных долей. Последствия такого выдела по истечении срока договора аренды могут провести к утрате права пользования на этот участок. Способы минимизации – для минимализации такого риска необходимо скупать доли внутри аренды.
Покупка земельных долей вне аренды
Получение согласия администрации района на выкуп земель.
Оплата земельных долей. Деньги взамен оригиналов документов на землю и генеральных доверенностей.
Публикация объявления о проведении собрания (30 дней).
Проведение собрания пайщиков. Участие пайщиков не требуется – проводится специалистами агропредприятия на основании полученных генеральных доверенностей.
Межевание земельного участка (60 дней).
Постановка на кадастровый учёт (30 дней).
Заключение предварительного договора купли-продажи земельных долей.
Регистрация прав пайщиков (30 дней).
Заключение договора аренды земельного участка.
Заключение договоров купли-продажи земельных долей.
Регистрация права собственности агропредприятия на земельные доли (30 дней).
Регистрация права собственности агропредприятия на земельный участок (30 дней).
Минимальный срок оформления – 210 дней с момента публикации объявления.
Риски
При покупке земельных долей есть риск отзыва доверенностей. Данный риск сохраняется до заключения предварительного договора купли-продажи земельных долей. В случае отзыва доверенностей после заключения такого договора и отказа от регистрации перехода права собственности на доли такого собственника можно обязать к регистрации перехода права в судебном порядке. Способы минимизации – способов минимизации рисков нет.
Покупка земельных долей внутри аренды
Оплата земельных долей. Деньги взамен оригиналов документов на землю и генеральных доверенностей.
Регистрация прав агропредприятия на оплаченные земельные доли внутри аренды.
Управленческое решение о начале выдела земельного участка в счёт купленных долей. Критерием выдела является либо выкуп более 50% долей, либо истечение срока действия договора.
Объявление в газете о проведении собрания (30 дней).
Организация и проведение собрания.
Межевание вновь образованных участков: собственного участка и участка для дальнейшей аренды (60 дней).
Постановка земельного участка на кадастровый учёт (30 дней).
Регистрация права собственности ангропредприятия на земельный участок, выделенный в счёт купленных земельных долей (30 дней).
Регистрация прав пайщиков на земельный участок, выделенный для дальнейшей аренды.
Минимальный срок оформления – 150 дней с момента публикации объявления.
Риски
При покупке земельных долей внутри аренды рисков нет.
Земли районного фонда
Аренда земель районного фонда
Заявление в администрацию района о намерении заключить договор аренды
Межевание земельного участка и постановка на кадастровый учёт (60 дней)
Публикация сведений о наличии земельного участка (30 дней)
Если нет заявлений третьих лиц:
заключение договора аренды
регистрация договора аренды (30 дней)
Если есть заявления третьих лиц:
публикация о поведении торгов (аукцион или конкурс) (30 дней)
организация и проведение торгов
заключение договора аренды с победителем торгов
регистрация договора аренды (30 дней)
Минимальный срок оформления по пункту 3.1 – 120 дней с момента подачи заявления.
Минимальный срок оформления по пункту 3.2 – 150 дней с момента подачи заявления.
Покупка земельного участка из земель районного фонда
Организация, использующая земельный участок на основании договора аренды в течение трёх и более лет подряд, вправе обратиться с заявлением о предоставлении арендуемого земельного участка в собственность
Решение о предоставлении арендуемого земельного участка в собственность принимается администрацией на основании поданного заявления. Проведения торгов в данном случае не требуется. Решение принимается в течение 30 дней.
В случае если принимается решение о предоставлении земельного участка в собственность, заключается договор купли-продажи.
Регистрация в ФРС перехода прав собственности на земельный участок (30 дней)
Аналогичные правила применяются к невостребованным земельным долям, после того, как будет совершена процедура признания права собственности администрации на земельный участок из невостребованных долей.
Минимальный срок оформления – 60 дней с момента подачи заявления.
Невостребованные земельные доли
Аренда невостребованных земельных долей
После того, как будут определены и поставлены на кадастровый учёт земельные участки, выделяемые для передачи в аренду и для продажи (100-150 дней), составляется список невостребованных долей (30 дней).
Публикация списка невостребованных долей (90 дней).
Межевание невостребованных земельных долей (60 дней).
Постановка отмежеванного участка на кадастровый учет (30 дней).
Заявление в суд о признании права собственности администрации района на земельный участок, выделенный в счет невостребованных земельных долей (60 дней).
Регистрация права собственности администрации района в ФРС (30 дней).
В дальнейшем оформление аренды осуществляется по правилам «аренды земель районного фонда» (90 – 120 дней).
Минимальный срок оформления – 390–420 дней с момента составления списка невостребованных земель.
Перехват контроля или механизмы приобретения права собственности на земли, находящиеся в аренде у третьих лиц
Через номинального собственника
Выкуп долей на номинального собственника.
Регистрация прав номинального собственника на оплаченные земельные доли.
Публикация извещения о проведении собрания (30 дней).
Проведение собрания.
Межевание земельного участка (60 дней).
Постановка земельного участка на кадастровый учёт.
Регистрация права собственности номинального собственника на участок.
Заключение договора аренды с третьим лицом, правами которого был обременен участок, из которого осуществлен выдел.
После завершения права аренды третьего лица на выделенный земельный участок извещение субъекта РФ о намерении продать земельный участок (40 дней с учётом почтовой пересылки).
В случае отказа субъекта РФ от покупки земельного участка заключение договора купли-продажи земельного участка между номинальным собственником и агропредприятием.
Регистрация в ФРС перехода права собственности на земельный участок (30 дней).
Минимальный срок оформления – 220 дней с момента публикации объявления.
Риски
Утрата контроля над номинальным собственником (перекупят третьи лица); смерть собственника; покупка субъектом РФ земельного участка; возникновение длительного судебного спора о выделении земельного участка.
Через двух номинальных собственников
Выкуп долей на номинальных собственников.
Регистрация прав номинальных собственников на оплаченные земельные доли.
Публикация извещения о проведении собрания (30 дней).
Проведение собрания.
Межевание земельного участка (60 дней).
Постановка земельного участка на кадастровый учёт (30 дней).
Регистрация права собственности номинальных собственников на участок.
Заключение договора аренды между номинальными собственниками и третьим лицом, правами которого был обременен участок, из которого осуществлён выдел.
По завершению срока действия договора аренды с третьим лицом заключение договора аренды между номинальными собственниками и агропредприятием.
Заключение договора купли-продажи доли между агропредприятием и одним из собственников.
Регистрация права собственности агропредприятия на долю (30 дней).
Заключение договора купли – продажи на вторую долю.
Регистрация перехода права собственности на вторую долю (30 дней).
Регистрация в ФРС права собственности на земельный участок (замена свидетельства) (30 дней).
Минимальный срок оформления – 240 дней с момента публикации объявления.
Риски
Утрата контроля над номинальными собственниками (перекупят третьи лица); смерть собственника; возникновение длительного судебного спора о выделении земельного участка.
Через генерального директора предприятия, являющегося арендатором земельного участка
Достижение договоренности с руководителем арендатором о заключении договора субаренды.
Скупка земельных долей.
Регистрация права собственности агропредприятия на доли (30 дней).
Публикация извещения о проведении собрания (30 дней).
Межевание выделяемого земельного участка (60 дней).
Постановка земельного участка на кадастровый учёт (30 дней).
Регистрация права собственности агропредприятия на земельный участок (30 дней).
Заключение договора аренды с третьим лицом – арендатором, правами которого был обременен участок, из которого осуществлен выдел.
Регистрация договора аренды.
Минимальный срок оформления – 150 дней с момента публикации объявления.
Риски
Вероятно возникновение длительного судебного спора о выделении земельного участка.
Полный текст обзора доступен здесь (pdf, 300 кБ).
© Информационно-аналитическая служба портала "Индикаторы рынка земли"